가격 흐름

마지막 업데이트: 2022년 7월 14일 | 0개 댓글
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(출처: 금융감독원 전자공시시스템)

가격 흐름

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    • 김덕수
    • 승인 2021.02.26 15:12
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      - 서울 아파트 매매가격 0.38% 기록, 전세가격 상승률(0.26%) 0.2%대 유지
      - 경기도 일부 지역 매매 변동률 높게 상승 (고양 덕양구 2.30%, 의정부 1.52%, 수원 팔달구 1.48%)

      KB국민은행 리브부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 주간 매매상승률은 전주대비 0.38%를 기록했고, 전세상승률도 0.26%를 보이면서 최근 0.2%대 상승률을 유지했다.
      전국적으로 매매가격이 높은 상승률을 보인 지역은 고양 덕양구 2.30%, 의정부 1.52%, 수원 팔달구 1.48%, 하남 1.30%, 수원 장안구 1.27%, 수원 권선구 1.19% 등 상승률 1% 넘는 높은 상승을 보였다.
      지역별 매매가격 상승률을 살펴보면, 서울은 전주대비 0.38%를 보였고, 경기도는 0.83%를 기록했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.38%)는 대전(0.63%), 대구(0.49%), 울산(0.33%), 부산(0.25%), 광주(0.22%) 모두 상승했다.
      광역시 이외의 기타 지방 매매가격은 전주대비 0.19%를 기록하며, 지역별로는 세종(0.42%), 경북(0.29%), 경남(0.22%), 충북(0.20%), 강원(0.20%), 충남(0.15%), 전북(0.14%), 전남(0.01%)이 상승했고, 하락 지역은 없다.
      서울의 전세가격은 0.26% 상승률을 보이며 2%대 상승률을 유지하고 있다.
      인천을 제외한 5개 광역시(0.21%)에서는 대전(0.46%), 대구(0.26%), 부산(0.19%), 울산(0.09%), 광주(0.02%) 모두 상승했다.
      광역시 이외의 기타 지방(0.09%)의 전세가격은 세종(0.19%), 충남(0.19%), 경북(0.15%), 충북(0.12%), 강원(0.11%), 경남(0.05%), 전남(0.05%)이 상승했고, 전북(-0.01%)은 하락했다.

      [매매 서울] 최근의 상승률 0.3%대 수준 유지하면서 소폭 상승
      서울 아파트 매매가격은 이번주 0.38% 상승하면서 최근 3%대의 소폭 상승률을 유지하고 있다.
      동대문구(0.78%), 노원구(0.64%), 마포구(0.60%), 구로구(0.49%), 동작구(0.46%)가 상대적으로 높은 상승을 보였다.

      [매매 경기•인천] 경기 고양덕양, 의정부, 수원팔달 상승 높음, 인천도 상승 유지
      경기는 전주 대비 0.83%를 기록하며 상승세를 계속 이어가고 있다. 고양 덕양구(2.30%), 의정부(1.52%), 수원 팔달구(1.48%), 하남(1.30%), 수원 장안구(1.27%)가 높게 상승했고, 하락한 지역은 없다. 인천(0.57%)은 남동구(0.72%), 서구(0.72%), 계양구(0.62%), 연수구(0.59%) 등 상승을 기록했다.

      [전세 전국] 전세가격 전주대비 0.24% 상승
      전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.24% 상승을 기록했다. 수도권(0.32%)과 5개 광역시(0.21%), 기타 지방(0.09%) 모두 전주대비 상승을 보였다.
      서울은 0.26%를 기록하며 최근의 0.2%대 상승률을 유지하고 있고, 경기도는 전주대비 0.36%를 기록했다. 5개 광역시에서는 대전(0.46%), 대구(0.26%), 부산(0.19%), 울산(0.09%), 광주(0.02%) 모두 상승했다.

      [전세 서울] 전세가격 상승률 2%대 유지
      서울 전세가격은 전주대비 0.26%를 기록하며 최근의 2%대 상승률을 유지하고 있다. 동대문구(1.48%), 중구(1.01%), 은평구(0.62%), 노원구(0.50%), 마포구(0.38%)의 상승이 높았다.

      [전세 경기•인천] 경기와 인천 모두 3%대 상승률 보임
      경기도 아파트 전세가격은 전주대비 0.36% 상승을 기록했고, 인천(0.30%)도 상승했다. 경기도에서는 수원 권선구(2.04%), 시흥(1.13%), 안성(1.05%), 수원 장안구(0.84%), 구리(0.69%)등이 높게 상승했고, 인천에서는 동구(0.71%), 서구(0.42%), 연수구(0.31%), 미추홀구(0.28%), 남동구(0.25%) 등이 상승했다.

      미리 보는 2022년 부동산 시장의 방향과 흐름

      정부의 강력한 부동산 규제 정책과 코로나19에 따른 경기 불확실성에도 2021년 주택 시장의 매매가격과 전세가격은 상승세가 지속되었습니다. 수도권 및 광역시를 포함한 지방 모두 상승하였습니다. 2021년 9월까지 수도권 20.9% 상승하였으며, 주택 평균 매매가격은 전국 4.7억원(아파트 5.5억원), 서울 8.8억원(12억원), 수도권 6.3억원(7.6억원)을 기록하였고, 다소 침체되었던 기타 지방 주택시장도 상승세로 전환되었습니다.

      최근 시장에는 코로나19 팬데믹 극복을 위한 통화량이 4~5년간 약 42% 증가하며 현재 광의통화(M2)는 3,480조 원에 이르렀습니다. 이로 인해 주택 가격이 크게 상승하자 영끌투자까지 성행하였으며, GTX · 고속도로 · 신도시 등 지역 호재까지 가세하며 가격 상승을 이끌고 있습니다.

      전세시장은 2020년 7월 주택임대차보호법 개정안 시행 이후, 전월세 상한제가 미적용 되는 신규 임대주택으로 인해 전세가격이 폭등하였습니다. 기존 계약된 전세가 2년 재계약 시 5% 내에서 임대료를 올렸지만, 전세물량이 희소해진 전세시장에서는 신규 임대물건에 대해 전세가를 높여 계약할 수 있어 같은 단지 내 같은 평수 주택이라도 전세가격의 편차가 컸습니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 서울 51.5%, 그 외 지역 60%대 수준입니다. 하지만, 임대차 2법 시행 2년 차인 2022년 7월이 되면 다시 신규 계약되는 물량이 시장으로 나오는 만큼 임대시장 전세가격 추가 인상과 더불어 월세화 확대 우려가 커지고 있습니다.

      2022년 주택 시장 공급

      사실 2022년은 주택 공급 부족 우려가 높습니다. 임대차법 개정으로 주택시장 전세물량마저 감소해 입주 물량 부족은 더욱 부담스러운 상황입니다.

      전국 신축 APT 준공은 2018년 정점 대비 올해까지 38% 이상 감소 예정입니다. 비록 2022년~2023년은 올해 대비 6~7% 증가 예상되나, 2023년까지 고점 대비 감소세로 보입니다. 건설산업연구원에서는 2021년 28.7만호, 2022년~2023년 30만호 수준으로 예상하고 있습니다. 게다가, 정부에서 추진 중인 3기 신도시의 수도권 새 아파트 공급 확대까지 상당 기간 소요로 향후 신규 공급계획 불확실성이 여전해 서민 주거 안정까지는 당분간 난항이 예상됩니다.

      2022년 주택 가격 하락과 상승 요인

      2022년 부동산 가격 전망은 경제적 변수가 더욱 중요해져 예측하기가 더욱 어려울 것으로 생각됩니다. 금리 상승, 대출 규제, 정책변수 가격 흐름 등의 위험 요소 가 지속적으로 악재로 제기되었는데요.

      부동산은 투자 가격이 높은 상품으로서 많은 이들이 투자 시 대출을 껴서 구입하게 되는데, 기준금리인상은 주택담보대출에 연동되어 부동산가격 하락에 영향을 줄 수 있습니다. 한국은행은 가격 흐름 2021년 11월 25일 기준금리 연 0.75%을 1% 인상함으로써 이미 올해 두 번째 기준금리 인상을 단행했습니다. 이에 11월 주담보대출이 혼합형 3.88~5.05%, 변동형은 3.58~4.78%로 불쑥 올랐습니다.

      사실 美테이퍼링 우려로 2021년 최소 13개국 이상 기준금리 25~425bps 선제적 인상한 상태입니다. 과거 금리 인상기에는 개발도산국 같은 비안전자본시장에서 미국 같은 선진자본시장으로 자본이 이동하는데 그로 인해 개발도산국에서는 많은 피해가 발생했던 사례가 있기 때문입니다. 미국도 2022년 인플레이션 확대 우려로 2021년 11월 4일 테이퍼링을 개시한 상황입니다.

      정부 주도 대출 규제도 가격 하락의 변수인데요. 서울 경기 무주택 30•40대들 주택 가격 상승으로 인한 LTV 제약의 직격탄을 맞고 있습니다. 청약시장에서는 이미 9억 원 이상 주택은 중도금 집단대출이 제한되었고, 15억 원 이상 주택은 주택담보대출이 제한된 상태입니다. 현금 확보가 많지 않다면 향후 주택 매매시장 진입 제한될 수밖에 없을 것입니다.

      하지만, 이러한 가격 하락 요인에도 국내 기관들은 내년 주택 가격에서 다소 상승 전망을 내놓고 있는데요. 공급물량 감소가 예상되기 때문에 매매 및 전세시장 불안정할 것으로 보고 있습니다. 위에서 살펴보듯이 같이 전국 신축 APT 준공은 2023년까지 감소세로 수도권 새 아파트 공급 확대까지 상당 기간이 소요될 것으로 예상되기 때문입니다.

      더구나 내년은 대통령선거, 지방선거가 있습니다. 역대 지방선거(재건축 인허가권자) 전후로 재건축 아파트 상승이 주로 발생했으며, 보수진영의 우세 점쳐지는 경우 높은 상승폭 예상되고 있습니다. 그리고 대통령선거에서 지역 격차 해소 공약은 대규모 토지개발을 동반해 해당 지역 및 주변 토지 주택 가격 흐름 가격에 영향을 준 만큼 내년 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다.

      이에 따라, 내년 부동산 투자시장은 다음에 이슈에 대해 관심이 증가할 것으로 보입니다. 첫째, 괜찮은 단지에 청약으로서, 가격 흐름 조건만 갖추고 있다면 그래도 APT 청약이 안전한 투자라는 것 입니다. 2021년 로또 청약 단지로 뽑혔던 단지들 대부분이 코로나19 • 분양가 상한제 시행•정비 사업 규제로 2022년으로 분양이 연기되어 진행되고 있습니다. 여전히 당첨되면 높은 차액이 예상되는 만큼 분양가에 따라서 60점 정도의 청약 가점과 현금을 보유하고 있다면 도전해 볼 가치가 있습니다. 다만, 재건축•재개발 감소로 청약 경쟁이 점점 치열해질 것으로 보입니다.

      둘째, 오피스텔이 도심 속 공급 가능한 대안 주거 상품으로 부각될 수 있다는 것 입니다. 오피스텔은 코로나19에도 작년 상반기부터 높은 청약률을 기록하며, 최근에는 약 1300대 1을 기록할 정도로 인기가 있습니다. 오피스텔 매매가는 평균 13% 상승했는데, 아파트가 상승으로 원룸형보다는 60㎡ 상 아파텔 상품이 대체상품으로 급부상하는 추세입니다.


      셋째, 장기적으로 한강변을 비롯한 수도권 인근 그린벨트 토지 투자 관심이 증가할 것 으로 보입니다. 수요가 집중된 서울, 정비 사업은 수많은 이해관계로 많은 시간이 소요되어 빠른 주택 공급이 어렵습니다. 그렇다면 그린벨트 해제를 통한 주택 공급의 유혹도 갈수록 증가될 것으로 예상되며, 투자자들은 이점에 착안해 그린벨트 토지 투자에 관심을 높일 것으로 예상 가능합니다.

      이렇게 2022 주택 시장 변수와 접근 방향에 대해 살펴보았습니다. 2022년 부동산 시장은 영향을 주는 더욱 많은 변수들로 투자 예측이 어려워지는 만큼, 더욱 보수적으로 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다.

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      3일 KB부동산의 30일(월) 기준 '주간주택시장동향'에 따르면 서울 아파트 가격은 한 주간 0.04% 상승한 것으로 나타났다.

      최근 서울 아파트 가격 주간 상승률은 0.04%(5/16)→0.05%(5/23)→0.04%(5/30)를 기록 중이다. 이번 주엔 용산구(0.17%), 동작구(0.16%), 종로구(0.14%), 마포구(0.11%), 광진구(0.10%)가 상승했고 서대문구(-0.09%), 노원구(-0.01%), 성북구(-0.01%)는 하락했다.

      서울 전세가격은 전주 대비 0.05% 올랐다. 마포구(0.16%), 금천구(0.16%), 도봉구(0.12%), 가격 흐름 서초구(0.12%), 동대문구(0.12%)가 상승했고 대부분 보합권을 형성했다. 은평구(-0.10%), 성북구(-0.02%), 서대문구(-0.02%)는 하락했다.

      경기 아파트 매매가격은 약보합으로 전환됐다. 경기 아파트 상승률은 전주 대비 -0.01%를 기록하며 소폭 하락했다. 경기 아파트 가격은 0.01%(5/16)→0.01%(5/23)→-0.01%(5/30)를 기록 중이다.

      한 주간 안성(0.37%), 이천(0.24%), 용인 처인구(0.16%), 고양 일산서구(0.15%), 안양 만안구(0.14%), 고양 일산동구(0.13%), 평택(0.11%) 등이 상승했다. 반면 수원 영통구(-0.23%), 화성(-0.19%), 수원 권선구(-0.15%), 하남(-0.14%), 의왕(-0.13%), 성남 중원구(-0.10%), 광명(-0.07%), 시흥(-0.07%)은 하락했다.

      경기 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02% 상승했다. 안성(0.32%), 파주(0.23%), 고양 덕양구(0.22%), 군포(0.15%), 수원 권선구(0.15%), 안산 상록구(0.15%), 이천(0.14%), 수원 장안구(0.13%) 등이 상승했다. 반면 용인 수지구(-0.27%), 수원 영통구(-0.17%), 시흥(-0.11%), 화성(-0.07%), 의왕(-0.05%), 김포(-0.04%), 고양 일산동구(-0.04%)는 하락했다.

      인천 아파트 매매가격은 0.07% 하락했다. 계양구(0.11%), 중구(0.01%), 미추홀구(0.01%), 남동구(-0.04%), 동구(-0.06%) 등 지역별로 등락을 보였다.

      인천 전세가격은 0.05% 하락했다. 계양구(0.12%), 동구(0.02%), 남동구(0.01%)가 소폭 상승했고 미추홀구(0%)는 전주와 같은 수준을 나타냈다. 서구(-0.03%)는 약보합을 나타냈다.

      ■ 5개 광역시 상승률 -0.01%. 기타지방 매매가격은 0.08% 상승

      인천을 제외한 5개 광역시 아파트 가격은 0.01% 하락했다. 광주(0.17%), 부산(0.05%)이 약간 올랐고 울산(-0.01%), 대구(-0.11%), 대전(-0.13%)은 하락했다.

      비수도권 5개 광역시 전세가격은 0.04% 하락했다. 울산(0.13%), 광주(0.03%), 부산(0.01%), 대전(0.01%)이 오른 반면 대구(-0.26%)는 하락했다.

      광역시 이외의 기타 지방 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승했다. 지역별로는 강원(0.24%), 전북(0.20%), 경남(0.08%), 경북(0.08%), 충남(0.03%)이 상승했고 충북(0%)은 보합, 전남(-0.01%), 세종(-0.02%)은 하락했다.

      기타 지방 전세가격은 0.09% 올랐다. 강원(0.31%), 전북(0.13%), 경북(0.11%), 경남(0.1%), 충남(0.05%), 충북(0.03%)이 상승했고, 전남(0%)은 보합, 세종(-0.11%)은 하락했다.

      한편 서울의 매수우위지수는 지난주(52.3)보다 떨어진 46.7을 기록하면서 최근의 낮은 수준을 유지했다. 인천(23.7)을 제외한 5개 광역시에서는 광주가 38.1로 가장 높았다. 부산 34.9, 울산 35.0, 대전 20.5, 대구 16.3으로 100 미만의 ‘매도자 많음’ 상황을 보였다.

      기업의 안정성을 보는 잣대 중 가장 중요한 것 하나는 '현금'이다. 현금창출능력이 뛰어나고 현금흐름이 양호한 기업은 우량기업의 보증수표다. 더벨은 현금이란 가격 흐름 키워드로 기업의 재무상황을 되짚어보는 코너를 마련했다.

      이 기사는 2022년 06월 16일 08:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

      무림P&P의 현금흐름이 저점을 찍고 반등세로 돌아섰다. 올해 1분기 순영업활동현금흐름(NCF)이 플러스(+)로 돌아서면서 지난 5년간 지속됐던 하락세를 반전시켰다. 세계적인 고유가 기조가 펄프 가격을 밀어 올리면서 수익성 개선에 도움을 줬기 때문이다.

      15일 제지업계에 따르면 무림P&P는 올해 1분기 NCF 385억원으로 나타났다. 지난해 가격 흐름 말 NCF는 -153억원으로 2011년 이후 처음으로 마이너스(-)를 기록했다. NCF가 적자 전환한 지 1분기 만에 플러스로 전환하며 현금흐름 개선에 성공했다.

      국내 유일의 종합펄프제지 기업인 무림P&P는 무림페이퍼의 자회사(지분율 66.97%)다. 무림페이퍼는 무림P&P를 통해 전체 펄프 구매의 약 30%를 조달하는 구조로 원가 절감을 이루고 있다. 이런 수익구조로 인해 무림P&P는 2012년부터 2020년까지 8년간 NCF가 마이너스로 떨어진 적이 없었다. 영업이익 역시 안정적인 현금흐름처럼 지난 10년간 한 차례의 적자도 내지 않았다.

      그러나 최근 2년 동안 수익성은 예년에 못 미치는 모습이다. 2020년 당기순손익이 -76억원으로 나타났다. 수익성 부진의 주요 원인은 펄프 가격으로 지목됐다. 펄프 판매가격은 수입펄프 가격과 연동돼 있어 국내 경기 변동보다는 글로벌 가격 변동에 영향을 크게 받는다. 펄프 수급 상황이 수익성에 직결되는 구조다.

      무림P&P는 사업보고서를 통해 "펄프 가격은 코로나19 팬데믹이 불러온 글로벌 경기 둔화에 따른 수요 감소와 불확실한 펄프 수급 상황 등의 영향으로 2020년부터 지속적인 약세를 보였다"며 "지난해 공급망 악화, 원자재 수급 불안정, 물류비용 증가에 따라 전반적으로 어려웠던 한 해"였다고 평가했다.

      (출처: 금융감독원 전자공시시스템)

      펄프 가격은 2020년 평균 1톤당 553달러까지 떨어졌다. 제지업계에서는 펄프 가격의 손익분기점(BEP)은 1톤당 720달러로 분석한다. 통상 펄프 가격이 BEP를 밑돌면 영업 적자를 기록할 가능성이 높다고 본다.

      펄프 가격 하락은 현금흐름에도 부정적인 영향을 미쳤다. NCF는 2017년 1051억원을 기록하며 정점을 찍었다. 그러나 이듬해 NCF는 1022억원으로 감소하더니 2019년에는 2년 만에 522억원을 기록하며 2017년의 가격 흐름 절반 수준으로 축소됐다. 2020년 NCF는 321억원까지 줄었고, 결국 이듬해 -153억원으로 떨어졌다.

      지난 5년간의 현금흐름 감소세를 깰 '시그널'이 감지됐다. 글로벌 펄프 가격이 증가세로 돌아선 것이다. 지난해 11월 펄프 가격은 1톤당 655달러까지 하락했으나 이후 강세로 전환됐다. 지난해 평균 펄프 가격은 1톤당 771달러로 전년보다 약 39.4% 증가해 720달러인 BEP를 웃돌았다. 올해 들어 펄프 가격은 더 올라 최근 1톤당 940달러까지 치솟았다. 유가 및 에너지 비용 등 제조원가 상승이 펄프 가격을 밀어 올린 것으로 분석된다.

      무림P&P의 올해 1분기 연결 기준 매출액은 1622억원으로 전년 동기(1379억원)과 비교해 17.6% 증가했다. 지난해 1분기 -89억원이었던 영업손익도 흑자 전환에 성공해 영업이익 104억원을 기록했다. 당기순이익도 46억원으로 나타났다.

      펄프 가격이 강세를 보이자 현금흐름도 긍정적인 영향을 받았다. 올해 1분기 연결 기준 NCF는 385억원으로 전년 동기와 비교해 흑자 전환을 이뤘다. 또 전년 동기와 비교해도 151억원이었던 NCF가 2.6배가량 증가해 눈길을 끌었다.

      올 하반기에도 현금흐름이 상승세를 이어갈 것이란 전망이 나왔다. 무림P&P 관계자는 "주원료인 우드칩의 가격이 안정화 됐고, 국제 펄프 가격 상승에 따라 판매 가격 상승이 지속되고 있다"며 "국제 펄프 가격의 강세가 인쇄용지 판가 상승으로 이어지면서 제지 부문의 수익성도 강화할 것"이라고 말했다.

      이 관계자는 "해상운임 강세가 상반기 피크아웃(정점 통과) 후 하반기 둔화될 것으로 예상돼 수출 부문의 수익성도 개선될 전망"이라고 덧붙였다.

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      본 연구에서는 서울시 아파트 단지별 가격 흐름이 얼마나 유사한지를 행정구역별로 나누어 분석하였다. 국토교통부에서 제공하는 2016년 1월부터 2018년 3월까지의 서울시 아파트 실거래가 데이터 중 2017년 8월 2일 부동산 대책을 전/후로 각각 최소 한 건 이상의 월 거래데이터가 존재하는 5081개 아파트 단지들을 대상으로 하였다. 단지별 가격 흐름이 얼마나 유사한지를 정량적으로 나타내기 위해 Dynamic Time Warping 알고리즘을 이용 하였으며, 이 결과를 기반으로 계층적 군집분석을 통한 행정구역별 군집의 분포 특성이 .

      본 연구에서는 서울시 아파트 단지별 가격 흐름이 얼마나 유사한지를 행정구역별로 나누어 분석하였다. 국토교통부에서 제공하는 2016년 1월부터 2018년 3월까지의 서울시 아파트 실거래가 데이터 중 2017년 8월 2일 부동산 대책을 전/후로 각각 최소 한 건 이상의 월 거래데이터가 존재하는 5081개 아파트 단지들을 대상으로 하였다. 단지별 가격 흐름이 얼마나 유사한지를 정량적으로 나타내기 위해 Dynamic Time Warping 알고리즘을 이용 하였으며, 이 결과를 기반으로 계층적 군집분석을 통한 행정구역별 가격 흐름 군집의 분포 특성이 각각 전체기간, 8.2 부동산 대책 이전, 그리고 8.2 부동산 대책 이후 기간으로 구분하여 어떻게 변화되었는지를 분석하였다.
      분석 결과, 전체기간에 대해 6개의 군집으로 분류 시, 서울시 가격 상위 5개 행정구역인 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구가 동일 군집에 각각 40% 이상을 나타내며, 유사한 가격 흐름을 보였다. 강북구, 도봉구, 성북구, 중랑구는 위의 상위 5개 행정구역이 많이 포함된 군집과 다른 군집에 더 많이 속하면서 서로 다른 가격 흐름을 나타내었다.
      또한, 같은 방법을 사용하여 8.2 부동산 대책 전/후의 군집분석을 시행할 경우, 8.2 부동산 대책 이전과 비교하여, 이후에는 특정 군집에 몰리는 현상이 많이 완화되었으며 전체적으로 각 군집당 비율이 비교적 고르게 분포된 것을 확인 할 수 있었다. 8.2 부동산 대책 이전에는 기존 가격 상위지역들이 다른 지역들과 다른 군집으로 분류되었었으나, 8.2 부동산 대책 이후에는 강남구와 성동구를 제외하고는 가격 상승 흐름이 둔화하면서 이런 구분의 경계가 많이 완화되며, 정책의 영향을 받았다고 볼 수 있다.
      본 연구는 실거래가와 행정구역 정보만을 사용함으로써, 각 군집의 특성보다는 행정구역 분포 특성 확인에 초점이 맞추어졌다는 점에 한계가 존재하며, 거래량이 많지 않은 소규모 단지들의 경우 보정 방식으로 인해 왜곡된 현상을 나타낼 수 있다는 우려가 있다. 그러나 지역별 아파트가격 흐름 분석에 대한 새로운 접근 방법을 제시함으로써 추후의 심층적 연구에 기여할 수 있으리라 생각한다.

      Abstract

      This study investigates 5081 Seoul’s apartment transactions which has at least one time transaction shown before and after the new 8.2 real estate regulations announcement by Korea government. Dynamic Time Warping algorithm was used to quantitatively show how much the price flows of apartment comple.

      This study investigates 5081 Seoul’s apartment transactions which has at least one time transaction shown before and after the new 8.2 real estate regulations announcement by Korea government. Dynamic Time Warping algorithm was used to quantitatively show how much the price flows of apartment complexes are similar to each other. Based on the results, the distribution characteristics of administrative districts by hierarchical cluster analysis are shown for all investigation period, before and after 8.2 real estate regulations announcement periods.
      As a result of analysis, the top 5 price administrative districts (Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, Yongsan-gu and Seongdong-gu) showed more than 40% respectively in the same cluster so they have similar price flows. Gangbuk-gu, Dobong-gu, Seongbuk-gu, and Jungnang-gu showed different price flows while belonging to the different cluster.
      In addition, when using the same method to analyze the cluster before and after 8.2 real estate regulations announcement, compared with before the 8.2 real estate regulations announcement, the phenomenon of falling into specific clusters was relaxed a lot, I could confirm. 8.2 Prior to the real estate measures, the existing popular areas were classified into different clusters from other areas. However, after 8.2 real estate regulations announcement, the boundaries of these divisions were relaxed and it seems that the policy change was influenced.
      This study focuses on the identification of the distribution of administrative 가격 흐름 districts by using only actual transaction information and administrative district information, and there is no consideration of the distribution of the number of transaction data by administrative districts, There is a limitation in that it can represent a distorted phenomenon. However, this study can contribute to the in - depth study on the apartment price flow in the future.


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