왜 달러자산 투자인가

마지막 업데이트: 2022년 7월 1일 | 0개 댓글
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왜 달러자산 투자인가

“뉴욕 맨해튼은 ‘세계의 강남’이라는 점에서 글로벌 자금이 계속 부동산 시장에 유입되고 있다. 한국의 자산가들도 투자에 많은 관심을 가지고 있다. 미국의 금리 인상과 경기 부진 우려가 제기되지만 맨해튼은 장기적으로 자산 가치가 꾸준히 높아질 전망이다.”

최근 서울에서 뉴욕 부동산 투자 세미나를 개최한 미국 부동산 플랫폼 기업 ‘ 코리니 ’ 문태영 대표는 20 일 한국금융신문에 “ 미국 뉴욕에 부동산 투자를 원하는 한국 자산가들은 10 억 ~30 억원대 아파트나 콘도를 구입하는 것을 선호하고 실제 구매도 이 규모가 가장 활발하다 ” 고 밝혔다 .

국내 주택 시장이 침체기에 빠지면서 안정적인 달러 자산으로 임대 수익을 얻을 수 있는 뉴욕 부동산에 국내 고액 자산가들의 눈길이 쏠리고 있다는 게 그의 설명이다 . 전 세계 자본이 모이는 뉴욕은 외국인 투자에 우호적인 도시지만 , 시장 특성상 접근성이 낮고 자신에게 알맞은 정보를 찾기가 어려워 선뜻 발을 들이기 쉽지 않다고 덧붙였다 .

한국 자산가들의 뉴욕 부동산 구매 관심이 높아지면서 코리니는 지난달 23 일부터 28 일까지 서울 반얀트리 호텔과 갤러리아 포레에서 ‘2022 뉴욕 부동산 투자 세미나 ’ 를 개최해 성황을 이루었다 . 문 대표는 “ 코리니는 뉴욕 부동산 구매 , 임대 관리뿐 아니라 추후 매각을 원할 경우 관련 서비스도 제공한다 ” 고 부연했다 .

문 대표는 “ 뉴욕 부동산을 구매하는 경우는 크게 두 가지 형태로 유학생이나 주재원을 둔 실거주와 임대수입을 목표로 한 투자 목적으로 나눌 수 있다 ” 며 “ 코리니는 임대의 경우 검증된 세입자를 구하는 것부터 계약서 작성 , 입주 확인 , 세입자와의 소통 등 전반적인 과정을 모두 대신해 준다 ” 고 강조했다 .

이어 “ 세입자에게 받은 월세를 한국으로 송금할 수 있는 서비스도 있어 뉴욕내 은행계좌가 없어도 임대가 가능하다 ” 고 설명했다 .

문 대표에 따르면 미국은 국내와 달리 취득세와 종부세가 없다 . 보유세의 경우 집값의 0.88% 를 매달 나눠 낸다 . 세금 감면 혜택이 있는 매물은 보유세를 내지 않는 경우도 더러 있다 . 다만 집을 구매할 때 집값의 4~5% 정도 되는 ‘ 마무리 비용 (closing cost)’ 을 내야 한다 .

문태영 코리니 대표. /사진제공=코리니

[인터뷰] 문태영 코리니 대표 “‘세계의 강남’ 뉴욕, 장기적 자산가치 계속 높아질 것”

그는 “ 양도소득세가 최저 6% 에서 최고 45% 까지 적용되는 한국과 달리 미국은 다주택 보유 중과가 적용되지 않는다 ” 며 “ 장기 보유 시에도 15~20% 정도로 낮은 편 ” 이라고 말했다 . 여기에 실거주를 하는 경우 개인은 25 만 달러 , 부부는 50 만달러 ( 약 6 억 5000 만원 ) 까지 공제된다 .

“ 한국인도 한국에서 소득 증빙이 있으면 뉴욕 부동산 구매 시 대출을 받을 수 있다 ” 고 강조한 문 대표는 “ 이럴 경우 코리니는 현지 한국계 은행에서 심사를 받아볼 수 있도록 연결해 준다 . 대출을 이용할 경우 통상 3 개월 이내로 계약이 가능하며 , 현금으로 구매한다면 계약금 10% 를 내는 시점에서 클로징까지 2 개월 정도가 소요된다 ” 고 첨언했다 .

문 대표는 “ 코리니는 부동산 매매 뿐 아니라 사후관리까지 책임지는 부동산 플랫폼 회사로 지난 2017 년 왜 달러자산 투자인가 뉴욕에 설립됐고 변호사 , 회계사 , 은행 등 강력한 네트워킹 서비스를 갖추고 있다 ” 며 “ 뉴욕 부동산 매매의 전과정에 대한 올인원 솔루션은 물론 , 특히 임대관리를 책임지는 회사 ” 라고 강조했다 .

권혁기 기자 [email protected]

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오하드 토포 TCK인베스트먼트 회장 겸 최고투자책임자(CIO)의 경고다. 한국을 방문한 토포 회장을 16일 서울 광화문 TCK인베스트먼트 서울사무소에서 만났다. TCK인베스트먼트는 2012년 출범한 투자 자문사다. 세계적 투자 전문가 하워드 막스 오크트리캐피털 회장과 토포 회장이 공동으로 설립했다. 영국과 한국에 사무소를 두고 있다. 다음은 토포 회장과의 문답.

Q : 이제 위기에 대비해야할 시점인가.

A : “TCK인베스트먼트 공동 창업자인 하워드 막스 회장이 한 말이 있다. ‘위기를 예측할 수 없다. 하지만 위기에 대비해야 한다’는 말이다. 여러 가지 분석을 해본 결과 ‘조만간 위기가 닥친다’는 것은 명백하다. 정확한 시기를 예측할 순 없을 뿐이다. 지난 10년간 전 세계는 저금리 기조를 유지해왔다. 저렴한 이자로 대출을 받아 전에 없던 많은 사업과 투자가 일어났다. 여기서 보이지 않는 불균형이 생겨났다. 금리가 올라가면 곳곳에서 이런 거품이 붕괴하게 될 것이다. 이런 위기 상황이 도래하면 한국은 타격을 받게 돼 있다. 특히 부동산이 그렇다.”

Q : 한국엔 부동산 불패 신화가 있다. 지금도 강남 아파트 분양 청약에 수많이 한국 투자자가 몰리고 있다.

A : “내가 한국 부동산 시장 전문가는 아니다. 다만 전 세계를 대상으로 투자하면서 각국의 부동산 시장을 봐왔다. 대부분 국가에서 부동산 거품이 붕괴한 경험을 갖고 있다. 일본만 해도 1990년대 부동산 거품 붕괴에서 아직도 완전히 회복하지 못했다. 타 왜 달러자산 투자인가 국가와 달리 한국은 부동산 폭락을 겪지 않았는데 금리가 대폭 상승한 적이 없었기 때문 아닌가 생각한다. 부동산에서 큰 거품이 곳곳에서 발견되고 있다. 한국의 얘기가 아닌 전 세계 부동산 시장을 두고 하는 말이다. 저금리 시대가 끝나면서 올 다음 위기는 부동산 시장에서 발생할 가능성이 크다. 한국뿐만이 아닌 왜 달러자산 투자인가 전 세계에서 부동산 위기를 목도하게 될 거다. 특히 한국은 더 위험하다. 한국 부동산 시장은 다변화돼 있지 않다. 비슷한 성향의 투자자가 비슷한 수준의 자금을 가지고 비슷한 부동산을 갖고 있다. 이것이 동시에 매물로 나오면 팔려나가겠는가. 부동산이 급락할 수밖에 없다.”

Q : 한국 자산시장이 부동산에 너무 집중돼 있다는 지적은 계속 있었다.

A : “한국처럼 자산에서 부동산이 많은 비중을 차지하는 국가는 찾아보기 힘들다. 부동산은 유동성이 떨어지는 자산이다. 세계 금융시장 위기가 한국에 영향을 미친다고 가정했을 때 이렇게 몰려있는 부동산을 한꺼번에 매각하기가 더 어려워진다. 만약 지금 (인터뷰가 진행되고 있는) 이 건물을 팔아야 한다면 원래 가격에서 30%는 싸게 왜 달러자산 투자인가 팔아야 한다. 그렇게 빠르게 사려는 매수자를 찾기 어렵기 때문이다.”

Q : 그렇다면 투자 대안은.

A : ”대안은 두 가지다. 부동산이 가진 특성에 반대되는, 유동성이 높은 자산 요소에 투자해야 한다. 무엇보다 한국이 아닌 다양한 국가 자산에 투자해야 한다. 두 번째는 미국 달러화로 된 자산이어야 한다는 점이다. 위기가 왜 달러자산 투자인가 왜 달러자산 투자인가 발생하면 달러화 가치는 올라가게 돼 있다. 과거 경제위기가 발생했을 때마다 한국 증시는 내리고 달러화 가치는 올랐다. 한국 투자자로서 달러화 자산을 보유하고 있다면 위기 시 달러화로 된 자산을 매도해 원화 자산을 저렴한 가격에 살 수 있다.”

Q : 어떤 근거로 그렇게 주장하는가.

A : “89년 강남 부동산에 투자했다면 지난해까지 투자금 대비 약 3배 수익을 올렸다(KB국민은행 강남 부동산 가격지수 기준). 코스피에 투자했다면 약 4배다. 그리고 글로벌 달러 자산에 고루 투자했다면 6배, 여기에 달러화 상승분까지 포함한다면 약 10배 수익을 낸 것으로 나온다(TCK인베스트먼트 자체 지표 기준).”

Q : 80년대 후반 5000만원이던 은마아파트(101㎡ 기준) 값이 지금은 18억원이다. 30배 넘게 올랐다. 그 통계 비교가 맞는 건가.

A : “강남 지역 안에서 최고의 수익을 낸 아파트만 따져봐서 그런 거다. 미국 기술주만 해도 가장 우수한 실적을 낸 기업을 꼽아보면 50배 아니 100배 주가 수익률을 기록한 기업도 있다. 최고의 실적이 아니라 평균을 냈을 때 추세가 그렇다는 얘기다. 가장 높은 수익을 낸 곳만 보고 전체 흐름을 잘못 읽어선 안 된다.”

Q : 달러 자산에 분산 투자해야 한다고 강조했다. 애플을 포함한 기술주 주가가 흔들리는 등 미국 금융시장도 안전하다고만은 볼 수 없는데.

A : ”달러 자산은 미국 자산만 말하는 게 아니다. 다양한 국가를 말한다. 다만 달러가 기축통화이기 때문에 위기가 닥치더라도 크게 흔들리지 않는다. 전 세계 투자시장에 대해 많은 우려를 하고 있다. 10년 저금리 끝에 위기가 닥치게 된다면 신흥국 시장, 특히 수출 의존형 국가가 가장 큰 위협을 받게 된다. 한국도 여기에 포함된다. 지금이야말로 시급성을 가지고 글로벌한 달러 자산에 투자하라고 조언하는 이유다.”

조현숙 기자 [email protected]

◇TCK인베스트먼트와 오하드 토포(Ohad Topor) 회장=TCK인베스트먼트는 2012년 설립된 7년 업력의 신생 투자 자문사다. 영국 런던과 한국에 사무소를 두고 있다. 고액 자산가와 기업을 대상으로 한 투자 자문을 주로 하고 있다. 고객 1인당 평균 투자액이 100억원 정도다. TCK인베스트먼트는 올 3월 황영기 전 금융투자협회장을 고문으로 영입하기도 했다.

오하드 토포 회장은 이스라엘 출신 투자 전문가다. 이스라엘 텔아비브대에서 경제학 학사, 미 스탠퍼드대에서 경영학 석사(MBA)를 취득했다. 자산 관리 전문회사 스퀘어캐피탈 등에서 전 세계 대상 액티브 투자(개별 종목과 자산을 골라 투자) 전문가로 18년간 일해왔다.

왜 달러자산 투자인가

지난달 14일 뉴욕증권거래소에서 한 트레이더가 업무를 보고 있다. 뉴욕=AFP 연합뉴스

경기에 대한 비관론이 커지면서 위험 자산에 투자하려는 심리가 글로벌 금융위기 때만큼 얼어 붙은 것으로 조사됐다.

19일(현지시간) 블룸버그·로이터통신에 따르면, 뱅크오브아메리카(BoA)가 8~15일 펀드매니저 259명 등 글로벌 투자자 대상으로 진행한 월간 설문조사 결과, 주식 투자 비율이 2008년 왜 달러자산 투자인가 10월 이후 가장 낮은 수준으로 나타났다. 설문 참여자들은 총 7,220억 달러(약 945조 원)를 운용하고 있다.

이는 글로벌 경제 성장과 기업 이익에 대한 기대가 역대 최저 수준으로 떨어진 결과다. 반면 경기 침체 우려는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 초기인 2020년 5월 이후 가장 높았다.

BoA는 자산 포트폴리오에서 현금 비중도 2001년 이후 최대치인 6%를 기록했다며 "투자자들의 비관론이 심각한 수준"이라고 했다. '보통보다 낮은 수준의 리스크만 감수하고 있다'는 응답은 58%로 금융위기 수준을 넘어섰다. 펀드매니저들은 지난달 대비 은행주를 16%포인트 줄였다고 답했는데, 은행주 비중을 줄인 것은 2020년 10월 이후 처음이다.

BoA는 다만 '강세장 대 약세장' 지표가 '최대 약세장'이라며, 이는 조만간 반등할 것임을 시사한다고 했다. 또 "올해 하반기 펀더멘털은 취약하다"면서도 "투자 심리는 향후 몇 주 안에 개선돼 증시가 약세에서 강세로 전환할 것"이라고 기대했다.

조사에 참여한 펀드매니저들은 인플레이션을 '꼬리 위험(발생 가능성이 낮고 예측하기 어렵지만 한 번 위험이 발생하면 큰 영향을 미치는 위험)'으로 지목하면서도 내년엔 상황이 나아질 것이라고 전망했다.

마법의 돈 굴리기

우리는 모두 행복한 부자를 꿈꾼다. 세계적인 투자가였던 앙드레 왜 달러자산 투자인가 코스톨라니에 따르면, 노력으로 부자가 되는 방법에는 세 가지가 있다고 한다. 첫째는 부유한 배우자를 만나는 것, 둘째는 유망한 아이템으로 사업을 하는 것, 셋째는 투자를 하는 것이다. 첫째 방법은 이미 결혼했다면 더 이상의 기회는 없다. 둘째 방법인 사업에 성공하는 것은 첫째 방법보다 확률이 높을지 모른다. 그렇지만 여전히 쉽지 않다. 한국무역협회 조사에 따르면 국내 창업 기업의 3년 후 생존율은 41%에 불과하며, 10년 이상 사업을 지속하는 사업자는 8%밖에 안 된다. 그나마 가능성이 높은 것이 셋째 방법인 투자를 하는 것이다. 물론 우리는 한 가지 방법을 더 알고 있다. 상속이다. 부모가 부자여야 하는데, 이미 이 생에서는 어떻게 해볼 도리가 없다. 결국 부자가 되기 위해서는 ‘투자’를 할 수밖에 없다.

이 책은 일반인이 투자의 바다에서 실패할 확률을 줄이고 성공의 가능성을 높이는 방법을 알려준다. 많이 버는 방법이 아니라 잃지 않는 방법을 제시한다. 투자자의 심리를 이해하고, 실패 확률을 줄일 수 있는 방법을 안내한다. 또 자산관리와 금융 투자의 전략으로써 ‘자산배분’을 이야기한다. 자산배분을 통해 위험은 낮추고 수익을 챙기는 ‘저위험 중수익’ 투자 전략이다.

제로금리 시대, 안전하게 은행에 넣어둔 돈이 사라지는 현실에서 초보 투자자도 두려움 없이 쉽게 따라해 볼 수 있는 투자법을 소개한다.

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주식 투자 실패를 견디지 못하고 자살을 선택한 투자자의 이야기도 언론을 통해 접한다. 이는 비단 주식 투자에만 해당하지 않는다. 땅에 투자했다가 10년 넘게 가격이 오르지 않아 애가 타기도 한다. 월세 받으려고 상가에 투자했는데 세입자가 없어 대출이자와 관리비만 계속 내며 속 끓이는 경우도 있다. 금에 투자했다가 수십 퍼센트의 손실을 보고는 다시 팔아야 하나 고민하기도 한다.

그들은 어쩌다가 투자에 실패한 걸까? 투자시장은 왜 이렇게 변덕스러워서 투자자를 괴롭힐까? 어떤 방법으로 투자를 해야 하는가?

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왜 달러자산 투자인가

이와 함께 '믿고 준다'라는 뜻의 '여신(與信)'은 금융기관이 고객의 신용을 토대로 돈을 빌려주는, '대출'로도 불린다. 누군가의 돈을 나의 신용으로 끌어썼다면, 그 대가를 지불해야 하는 것이 상식이다. 그런데 지극히 상식적인 이 용어들의 뜻이 최근 새롭게 쓰여지는 모습이다.

정부는 지난 14일 2차 비상경제민생대책회의를 열고 소상공인·가계·청년·서민을 타깃해 '125조원+α'의 민생경제책을 발표했다. 금리 급등 여파로 일부 차주들의 빚 부담이 급증하자, 정부가 긴급대책을 마련한 것이다. 지난 8일 제1차 회의 이후 6일만이었다. 공교롭게도 14일은 윤석열 왜 달러자산 투자인가 대통령의 국정수행 부정평가(53%)가 긍정평가(33%)를 앞지르는 이른바 '데드크로스'가 발생한 날이기도 하다.

그래서 였을까. 단기간(?)에 내놓은 민심 달래기 정책은 연일 논란이다. 대표적으로 정부는 코로나19 관련 피해 자영업자‧소상공인의 채무 부담을 덜어주기 위해 대출 원금·이자 감면책을 내놨다. 더 이상 대출 원리금 상환을 유예해선 안 된다는 계산에 따라, 최소한의 빚은 갚으라는 취지로 기획됐다.

▲ 정부가 지난 14일 제2차 비상경제민생회의를 열고, 소상공인·가계·청년·서민 등을 타깃해 '125조원+α'의 역대급 채무탕감 패키지를 내놨다. 윤 대통령은 채무상담에 나선 국민들의 애로사항을 청취하는 한편, 민간 전문가, 현업 종사자들과 금리 상승기 속 소상공인, 주택 구입자, 청년 등 대상자별 상환 부담 경감방안을 논의했다./사진=대통령실 제공

문제는 금융권에 반 강제적 참여를 유도하면서 사전 조율조차 하지 않았다는 점이다. 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 '코로나19 금융 지원 실적'은 지난 14일까지 168조 5323억원, 이자유예액 외에 남아 있는 대출까지 포함하면 171조원에 이른다. 4대 금융지주의 9년치 순이익과 맞먹는 만큼, 금융권에서 '관치금융'이라는 불만을 쏟아낼 수밖에 없다.

이와 함께 청년층이 주식·가상자산 투자 실패로 사회적 낙인이 되는 것을 막기 위해 마련한 '청년특례 채무조정 제도'도 논란이다. 채무과중도에 따라 이자를 30~50%까지 감면해주고 원금상환도 유예하는 내용을 담고 있다. '핀셋 지원'이라는 명분으로 만 34세 이하이면서 신용평점 하위 20% 이하로 제한하겠다는 다짐까지 했다. 가뜩이나 '갈라치기 방역정책'으로 치를 떨었던 '빚투·영끌족'으로선 "왜 나는 구제해주지 않느냐"며 혀를 찰 수밖에 없을 것이다.

여론이 악화하자 김주현 금융위원장이 지난 18일 긴급 브리핑을 열고 "가상자산 투자실패자 지원대책이 아니다"라고 직접 진화에 나섰다. 김 위원장은 "현실을 좀 더 생동감 있게 표현하다 보니 발표 자료에 '투자 손실' 얘기가 들어갔다"며 "해당 표현이 도덕적해이 논란을 촉발할 수 있었다고 생각한다"고 시인하기도 했다.

그러면서도 이번 대책은 기존 채무조정 제도의 정신과 기본 취지에 맞춰 설계된 것이라고 강조했다. "채무조정은 '빚투·영끌'족을 위한 제도가 아니"라는 코멘트도 담겼다. 도덕적 해이 논란이 일자 급하게 해명한 것인데, 김 위원장의 발언대로라면 특별한 내용도 아닌 것을 빈 수레만 요란하게 만든 꼴이다.

더불어 신용회복위원회, 법원과 연계를 강화해 '개인회생'을 유도하는 정책은 심히 우려를 자아낸다. 이미 서울회생법원은 지난 1일부터 주식·가상자산 투자 실패에 따른 손실금을 변제해주는 내용의 준칙을 제정해 적용하고 있다. 손실 액수나 규모를 원천적으로 고려하지 않고 회생을 적극 돕겠다는 취지다. 개인회생시 변제금은 자산평가액을 기준으로 설정한다. 빌린 액수에 상관 없이 갚을 돈을 대폭 줄여주는 셈이다.

▲ 김주현 금융위원장이 18일 오후 서울 종로구 정부서울청사 본관에서 금융부문 민생안정과제 관련해 제기된 이슈에 대한 설명을 하고 있다./사진=금융위원회 제공

상황이 이렇다보니 일부 인터넷 커뮤니티에서는 "기왕 어려워진 것, 채무 경감보다 '개인회생'이 낫다"는 의견까지 나온다. 책임을 요구하지 않는 구조조정은 "인생은 한 방" "손실은 국가의 것, 이익은 나의 것"이라는 개인의 알량한 이기심을 부추길 수 있다.

"정부의 복지제도는 가난한 사람을 양산한다. 빈자가 복지시스템 안에 남도록 인센티브를 주고 있다.…우리가 갖고 있는 복지 프로그램은 가족 붕괴를 촉진하고, 사람들이 일자리를 찾아 이동하는 행위를 꺼리게 만들어 결과적으로 이들을 가난하게 만드는 결과를 초래하고 있다."

윤 대통령이 검사시절 가장 큰 영향을 줬다고 언급했던 서적 '선택할 자유'의 저자이자, 대표적인 '시장경제론자' 밀턴 프리드먼 교수의 발언이다. 한 청년이 존 F. 케네디 전 대통령의 "가난한 자를 도울 수 없는 사회는 부자들도 지킬 수 없다"는 발언을 인용하며 '큰 정부'의 당위성을 논하자, 프리드먼 교수가 이 같이 반박했다. 그가 살아있었다면, 정부의 이번 대책과 금융위의 해명을 어떻게 바라볼까.

정부는 "빚내기 싫다"며 건전하게 자산관리를 해왔던 이 땅의 선량한 국민들을 한순간 '호구'로 만들어선 안 될 것이다. 더불어 "대출까지 끌어쓰며 '한탕주의'에 빠졌던 자를 왜 구제해주느냐"는 지극히 상식적인 일반 국민들의 불만에 귀를 기울여야 한다. 또 금융권이 대출을 유도하면서도 "상품 이용 전 상품설명서, 약관 확인 필수. 모든 손실은 투자자의 책임"이라고 고지하는 이유에 대해서도 되새겨 봐야 할 것이다.

정부 개입으로 빚어지는 도덕적 해이와 역차별 논란은 필연적으로 세대갈등과 '왜 달러자산 투자인가 갈라치기' 논란을 양산해 우리 사회를 병들게 한다. '빚은 갚아야 하는 것'이라는 기본상식이 통하는, '신뢰할 수 있는, 건강한 사회'를 바라는 것은 사치인가.


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