시장 하락을 거래하는 방법

마지막 업데이트: 2022년 6월 21일 | 0개 댓글
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영화 빅쇼트 한 장면

미국 시장 하락을 막을 방법(뇌피셜 음모론)

미국 증시가 많이 빠졌다. 많이 빠졌는데 빠진 속도도 너무나 빠르다. 여러 방송에서 10년 평균 per 16배 언저리에 도달했다고 말하는 모습을 보면 마치 작년말 우리나라 증시에 대한 시각을 말하는 모습과 겹친다.

포워드 per로 봤을 때 비싸지 않다.

트레일링 per로 봤을 때 비싸지 않다.

pbr 1배 부근에 도달했다.

증시는 계속 빠지는데 이유는 계속 변한다.

우리나라는 아직 국민들의 자산 대비 주식 비중이 미국에 비해 현저히 낮다고 한다. 그래서 국내 증시가 빠진다 해서 정부가 나서서 증시를 떠받칠 이유가 없다. 그러나 미국은 다르다. 미국 국민의 연금에서 주식 비중이 굉장히 높다. 그래서 많은 사람들이 말한다. 연준이 시장을 망가뜨리지 않을 것이라고. 시장이 망가지면 연준 풋이 나올거라고. 그러나 연준은 증시를 부양하기 위해 만들어진 조직이 아니다. 통화정책을 결정하는 곳이다. 연준이 다루는 통화, 즉 달러의 가치를 유지해야하는 곳이다. 물론 정부의 입김에 따라 정책이 변할 순 있다. 그러나 지금 부양정책을 쓸 여력이 없다. 작년부터 금리 인상을 했더라면 선택의 여지가 지금보다는 넓어졌을 것이라고들 전문가들이 말한다.

이제와서 금리인상을 멈출수도 없고, 양적완화를 할 수도 없다. 물가는 계속 오르고 있고, 소비를 망가뜨려야 꺼질 것이라는 전망이 나오고 있다.

소비가 망가지면 기업의 이익이 망가지게 되고 주가 하락으로 인해 벨류에이션이 낮아진 기업들이 다시 비싸지게 된다는 것이다.

지금 미국 주식이 바닥이라고 말하는 사람들의 주장은 하나이다.

실적 가이던스대로라면 지금의 주가는 너무나 싸게 느껴진다는 것.

그런데 문제는 가이던스대로 실적이 안나오는 어닝 쇼크가 나온다는 것이다. 어닝쇼크가 나오지 않더라도 다음 분기의 가이던스 추정치가 낮아지면 주가는 여지없이 박살이 난다. 지금의 가격이 싸다고 생각이 되려면 이익이 유지되어야만 한다. 마지막 보루가 사라지면서 기업들의 주가가 하나하나 박살이 나고 있는 것이다.

어제 스냅의 실적발표 이후 스냅이 장외 거래에서 30%가 하락했고, 글을 적는 지금은 -43%가 하락한 상태이다. 하루만에 말이다. 스냅은 실적발표를 하기 전 주가는 22달러 정도다. 최고점은 83달러.

만약 최고점에 샀다면 실적 발표전에 평가액이 1/4토막이 난 상태이다. 그리고 그 다음날 1/7토막이 된 것이다. 최고점에서 1억을 산 사람은 실적 발표 전날 2500만원이 되었고, 실적 발표후 1300만원 정도가 된다는 의미다. 이런 시장이 정상인가?

과거의 폭락장을 경험해보지 못 했기에 하락장은 이런 것이구나를 느끼고 있다. 다행인건, 이미 증시가 꽤나 오른 상황에서 시작했기에 리스크를 최대한 줄이고자 굉장히 많은 종목수를 분할매수 분할매도 하며 투자를 이어갔기에 아직은 이익을 유지하고 있다. 그런데 오늘 국내시장을 보며 지금이라도 다 팔고 상황이 나아지는 시점을 기다리는게 낫지 않을까 하는 생각이 계속 든다. 한국시장은 벨류에이션의 매력이 있기에 비싸지 않은 주식들 중에서 성장을 보여주는 기업들 위주로 보유하고 있었는데, 미국 시장이 너무 걱정이 돼서 한국주식이 오를 수 있을까에 대한 의문이 생기고 있다.

오늘 글을 쓰게 된 이유는 미국이 증시의 폭락을 잠재울 방법이 무엇이 있을까이다.

연준 풋은 기대할 수 없다. 제임스 불라드 총재가 23년~24년엔 물가를 통제하여 금리를 인하 할 수 있다고 말했다. 그런데 어느 전문가는 이것을 호재라 얘기한다. 내가 무지해서 일까. 이걸 왜 좋은 의미로 받아들이는 걸까. 금리인상이라는 것은 원래 경제가 버틸 수 있는 체력이 되었을때 가능한 것인데, 물가가 통제 되고 나면 금리를 인하할 수 있다라는 말은 지금의 금리 인상은 경제가 튼튼해서 하는 것이 아니라 물가 때문에 하는 것이고, 물가 때문에 올린 금리를 다시 내린다는 것은 애초에 경제는 높아진 금리를 버틸수도, 버틸 전망도 없는게 아닌가?

왜 금리 인하가 주가 상승을 기대할 요인인가? 금리가 바닥을 찍고 더이상 시장 하락을 거래하는 방법 금리가 오를 기미가 보이지 않는 저성장 저물가 저금리의 세상을 너무도 오래 보내서가 아닐까? 내가 무지해서 다르게 생각할 가능성이 훨씬 높겠지만, 납득이 가지 않는다.

의식의 흐름대로 글을 막 적다보니 자꾸 삼천포로 빠진다.

나의 뇌피셜 음모론은 코인시장이다.

미국이 코로나 기간동안 엄청난 양의 달러를 찍어내며 국민들에게 돈을 시장 하락을 거래하는 방법 뿌렸다. 들어보니 정말 엄청나게 뿌려댔다. 그런데 그 돈들이 자산시장에 계속 투입이 된 것이다. 이에 주식과 코인의 가격은 천정부지로 치솟았다. 특히 코인이 급등한 뒤로 코인으로 떼부자가 되었다던가 어떤 NFT 하나가 몇십억에 팔렸다던가 하는 뉴스가 도배가 되었다. 그게 불과 작년인데, 지금은 어떠한가?

루나와 테라 코인 사태로 수십조에 달하는 시가총액이 불과 몇일만에 0원이 되었다. 이에 대한 어떤 법적 조치도 보호수단도 없었다. 수익을 위해 위험자산에 투자한 것을 세금으로 보호해주자는 뜻은 절대 아니다. 위험한 만큼 리스크는 본인이 감수하는 것이기에. 그러나 이걸 정부 입장에서는 굉장히 불편하게 느끼고 있을 것이다. 옐런 재무부장관도 스테이블 코인의 시장 하락을 거래하는 방법 안정성을 경계해야한다고 공식적으로 말했다.

이러한 현상들을 보며 내가 느낀 것이 있다.

아마 비트코인 가격의 고점 아래 부근에서 비트코인 선물 시장이 통과가 되었다. 그 이후로 코인이 하락을 했다고 느낀다. 비트코인의 시가총액이 무시할 수 없는 규모로 커지면서 기업 뿐만 아니라 증권계에서도 비트코인을 매수하는 모습을 보였다. 나의 뇌피셜 음모론은 아마 자산배분의 의미로 비트코인을 보유했었다가 중국과 미국의 CBDC를 가속화하는 모습을 보이고 디지털금이라는 개념으로 생각했으나 위험자산과의 시세를 동일시하는 모습을 보며 선물시장을 이용해서 자본을 충당하거나 안전하게 보유한 코인을 처리하는 용도로 사용되지 않았을까? 더이상 들어올 자본이 없다고 느끼면 숏포지션 잡고 팔면 되니까.

작년까지만 해도 엄청나게 풀린 유동성이 코인으로 흡수되며 자산시장의 버블을 늦추는 효과가 있었다. 그런데 지금 자산시장의 가격이 폭락을 하고 있다. 코인시장도 주식시장도.

아마 미국이 연준풋을 할 수 없기에 할 수 있는 방안은 코인 시장을 억제하는 스탠스가 아닐까? 미국 국민들의 연금은 코인시장에 들어있지 않다. 연금의 큰 비중이 미국 주식이다. 달러를 회수하여 주식시장과 코인시장 둘다 급락하고 있는 시점에서 하나를 망가뜨리면 그쪽에 있던 돈들이 다른 곳으로 갈 것이다. 아마 이런 수단을 이용할 가능성도 있다고 본다. 물론 헛소리일 가능성이 높다ㅋ

항상 의식의 흐름대로 글을 쓰다 잠들고나서 다음날 읽어보면 참 대충 막 썼다라는 느낌이 든다. 뭐 어차피 읽는 사람도 없으니 상관은 없지만

비트코인에 미치다

비트코인 가격이 다시 6 만 달러를 넘어서며 연일 연사상 최고가를 경신 하고 있는 가운데 주식보다 비트코인 즉 가상화폐에 투자하려는 투자자 들이 늘어나고 있습니다 비트코인 가격이 올라가며 올라갈수록 여기저기 가상화폐,암호화폐 미래에 대한 기대와 우려의 목소리는 아직 나오고 시장 하락을 거래하는 방법 있으며 악재든 호재든 암호화폐 관련 새로운 뉴스들이 연일 쏟아지고 있는 지금 그만큼 가상화폐 시장을 향한 관심이 높은 상황을 증명하고 있는 듯 합니다

가상화폐 란?

요즘 들어 주식, 부동산 등을 이어 하나의 제테크로 자리 잡은 가상화폐란 대표적으로 비트코인, 이더리움, 리플 등이 있습니다 온라인 상에서 돈처럼 이용되는 디지털 화폐(Digital Curreney)의 한 종류로, 돈 처럼 사용되지만 물리적으로 만질 수 없다는 점에서 "가상화폐(Virtual Currency) 기술적 특징을 반영하여 암호화폐라고 불립니다

4차 혁명에 부합하는 지폐나 동전과 같은 유형화되어 있지 않고, 컴퓨터 네트워크로 연결되어 블록체인을 이용하여 인터넷에 기록되는 화폐라고 말할 수 있습니다. 중앙집권화(중앙은행)가 존재해서 돈을 찍어내는 것이 아닌, 네트워크에 기록이 되어, 금융상품이지만 전통적인 금융상품이 아닌 탈중앙화가 특징입니다

가상화폐 안전한 거래소는?

주식에는 키움, KB증권, 삼성증권 다양한 증권들이 있는데요 가상화폐 또한 빗썸, 업비트, 코인원, 고팍스, 코빗 등 다양한 가상화폐 거래소가 있습니다 가상화폐 거래소 등에 대한 규제를 담은 특정 금융 거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 시행령인 특금법이 지난 9월 시행 되며 건강한 시장과 거래소를 만들겠다는 정부의 의지로 특금법이 시행되면서 은행 실명계좌를 연동한 가상화폐 거래소만 운영이 가능하여 현재 실명 거래 시스템을 갖춘 거래소에서 가상화폐 거래하는걸 추천드립니다 . 현재 실명 시스템을 갖춘 거래소는 코인원(농협), 업비트(케이뱅크), 코빗(신한), 빗썸(농협) 단 네 곳뿐 입니다

현재 실명 시스템을 갖춘 거래소는 코인원(농협), 업비트(케이뱅크), 코빗(신한), 빗썸(농협) 단 네 곳뿐 이며 본인이 사용하기 편리하고 익숙한 곳이나 수수료가 저렴한 또 다른 거래소를 선택하여도 무방합니다

국내 가상화폐 거래소 수수료

업비트 수수료

  • 업비트 지정가 수수료(taker) : 0.05%
  • 업비트 시장가 수수료(maker) : 0.05%
  • 업비트 BTC 마켓 지정가 수수료 : 0.25%
  • 업비트 BTC 마켓 시장가 수수료 : 0.25%

빗썸(Bithumb)

  • 빗썸 지정가 수수료(taker) : 0.25%
  • 빗썸 시장가 수수료(maker) : 0.25%

코인원(Coinone)

  • 코인원 지정가 수수료(taker) : 0.2%
  • 코인원 시장가 수수료(maker) : 0.2%

코빗(korbit)

  • 코빗 지정가 수수료(taker) : 0.15%
  • 코빗 시장가 수수료(maker) : 0.15%

사실 어디어디 거래소가 좋다고 말은 할수 없습니다 다 각 거래소마다 장단점이 있습니다 개인적으로는 국내 최대 가상화폐 거래소인 업비트가 가장 활발한 거래량을 보유하고 있으며 또한 유동성이 있고 좋지 않을까 생각 됩니다

가상화폐 거래 방법은?

업비트 거래소는 카카오 관계사인 두 나무에서 운영하는 가상화폐 암호화폐 거래소입니다. 빗썸 거래소와 비교했을 때 어디가 낫다 라고 말하기는 어려울 듯합니다 업비트 거래소를 이용하려면 업비트 기준 정책에 따라 회원가입 절차를 밟은 후 원화 거래 시 전용계좌를 통하여 거래하게 되는데요 업비트 거래소는 케이 뱅크를 전용계좌 로 사용하고 있습니다 만약 케이 뱅크 계좌가 없다면 업비트에서 가상화폐 거래를 하려면 개설해야 합니다 (모바일 개설 가능)

은행에 저축을 하려면 은행에 가서 통장을 만드는 시장 하락을 거래하는 방법 것처럼 비트코인, 가상화폐 거래를 하기 위해서는 가상화폐 거래소에서 지원하는 계좌를 연동한 후 원호 입금을 하고 입금한 돈으로 코인을 구매하면 됩니다

비트코인 해외거래소 선물 거래방법은?

비트코인 선물거래 방법·선물거래 개념 설명

가상화폐 시장에서 비트코인이 하락을하면 전반적인 코인시장 시세 하락이 이어지며 현물거래에서는 수익을 내기가 거의 불가능한데다가 물리기 십상이라 물타기를 한다 해도 손해가 가중되

비트코인 선물거래 방법 및 선물거래소 순위

가상화폐 시장에서 비트코인이 하락을하면 전반적인 코인시장 시세 하락이 이어지며 현물거래에서는 수익을 내기가 거의 불가능한데다가 물리기 십상이라 물타기를 한다 해도 손해가 가중되

비트코인 거래하는 방법에 대해 알아봤는데요 비트코인 가상화폐 시장은 24시간 거래가 되며 아직 정착이 안된 엄청난 변동성이 큰 시장이며 위험성이 엄청난 시장임을 확인하고 자신의 투자 성향을 잘 생각해서 투자를 해야 합니다

비트코인 최고가 최초가격·2021년 비트코인 전망

10월 6일 비트코인이 전일대비 8%이상 상승하며 6600만원을 넘어섰습니다 글로벌 시장에서는 비트코인이 5만 5천달러를 넘어섰으며 비트코인의 시가총액 또한 9843억 1658만 달러로 4.81% 늘었습니다

모아스터디

그렇기 때문에 많은 분들이 다양한 투자 방안을 모색하고 있고 , 그 방법중 한가지로 주식을 꼽고 있습니다.

오늘은 주식을 시작하는 것을 망설이는 분들을 위해

주식 초보자들이 주식거래하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

주식 거래 하는 방법

주식거래를 위해서는 증권회사와 연결된 증권계좌를 만들어야 합니다.

주식계좌를 만드는 방법은 증권사 영업점을 통한 계좌개설과 비대면 계좌 개설 방법이 있습니다.

* 비대면 계좌 개설을 하더라도 신분증은 반드시 가지고 있어야 합니다.

1. 증권사 영업점에서 개설

많은 증권사들이 있으니, 신용도, 수수료, 전산시스템을 확인해보고, 나에게 맞는 증권사를 선택하여야 합니다.

증권사를 정했다면 도장과 신분증을 들고 영업점을 방문하여 계좌를 만드시면 됩니다.

은행창구에 가서 통장 개설하는 것과 동일합니다.

요즘은 비대면으로 잘 되기 때문에 증권사 영업점에 가서 무엇을 만드냐 하겠지만, 저는 완전 주식을 해보지 않은

초보라면, 한번쯤은 증권사 창구에 가서 이것저것 궁금한것, 비대면 앱 이용방법 등을 물어보는 것도

하나의 방법이라고 생각합니다.

2. 비대면 계좌 개설하기

최근 바쁜 사람들이 많아져 모바일로 주식 계좌를 개설하는 비대면 계좌 개설도 많아지고 있습니다.

비대면계좌는 스마트폰 전용 애플리케이션을 통해 신규 계좌를 개설할 수 있는 금융 서비스로 ,

이 계좌는 오프라인은 물론 홈트레이딩시스템 (HTS), 모바일트레이딩시스템 (MTS) 에서도 사용할 수 있기 때문에 추천드립니다.

금융기관의 인터넷뱅킹을 이용 중인 사람은 실명확인을 진행한 후 증권계좌를 개설할 수 있습니다 .

이때 실명확인과 관련된 스마트폰 본인인증 , 신분증 촬영 및 제출 , 인터넷뱅킹을 통한 소액이체를 완료해야 주식계좌 개설 절차가 끝나게 됩니다 .

미국 주식 사는법 초보자용 보시면 바로 이해 됩니다

오늘은 미국 주식 사는 법에 대해서 알려드리겠습니다. 오늘 살 주식은 마이크르로소프트 입니다. 우선 미국 주식을 살 때는 매매시간을 확인할 필요가 있습니다. 미국과 우리나라가 시차 차이가 있으니까 주식시장이 열리는 시간도 다릅니다.

1. 미국 주식시장 개념 이해

미국 주식은 현지 시간으로는 9시30분~4시까지, 한국 시간으로는 밤 11시 30분~새벽 6시까지 매매를 할 수 있습니다. 서머타임 시기(3월 2주 일요일~11월 1주 일요일)에는 밤 10시 시장 하락을 거래하는 방법 시장 하락을 거래하는 방법 30분~새벽 5시까지 매매가 가능합니다.

그래서 미국 주식시장이 열리지 않는 한국 낮 시간 대에는 예약 매수를 하는 방법이 있고요. 미국 주식 시장이 개장하는 시간까지 기다렸다가 실시간으로 거래하는 방법이 있는데요. 예약 매수를 하는 경우에는 미국 주식 시장이 열려있지 않은 상황이기 때문에 주식 체결 가격을 예상해서 매수 가격을 써야 하는데요.

저는 체결되지 않은 경우도 있어서 미국 주식거래 시장이 오픈할 때까지 기다렸다가 실시간 거래를 하는 편입니다. 실시간 거래가 은근 재미도 있습니다.

2. 미국 주식 사는 법

지금 포스팅하는 시간이 미국 시장이 열려있는 시간이기 때문에 거래를 해보도록 하겠습니다.

1) 해외주식을 만들고 (국내주식 거래와 동일)

2) 주식거래 어플을 설치한 다음 (국내주식 거래와 동일)

3) 미국 주식 거래시간을 확인하고

4) 예약주문 또는 실시간 주식주문을 하시면 됩니다.

영웅문S 글로벌 앱

저는 키움증권을 사용하고 있기 때문에 영웅문 S 글로벌 앱을 열어줍니다. 주문 창에 들어가서 돋보기 버튼을 누르고 원하는 주식을 검색해주시면 됩니다. 마이크로소프트를 검색해서 창이 나왔습니다.

마이크로소프트

달러로는 193.55달러고요. 원화로는 23만 2357원입니다. 하지만 키움증권 어플에서 보이는 시세는 미국 현지와 15분 차이는 15분 지연시세입니다. 그래서 증권사 어플 가격에 맞춰 주문을 하면 주문 체결이 안 되는 경우가 있습니다.

그럼 미국 주식 증시 가격을 어떻게 확인을 하고 거래를 할 수 있을까요? 인베스팅 닷컴 앱이나 구글 파이낸스를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.

인베스팅 구글 파이낸스

인베스팅 앱을 깔고 내가 원하는 주식을 검색합니다. 저는 마이크로소프트를 검색해보도록 하겠습니다.

마이크로소프트 검색

인베스팅 앱에서 마이크로 소프트 가격을 확인하니까 193.20달러로 나옵니다. 그런데 지금 키움증권에서는 다시 들어가 보니 193.05 달러로 확인이 됩니다. 이렇게 실제 가격과 차이를 확인할 수 있습니다. 이런 차이로 주식 거래가 체결이 안되게 됩니다.

가격비교

마이크로소프트 실시간 가격이 193.22달러일 때 증권사 어플 가격이 193.05달러로 차이가 날 경우 실시간 가격을 확인하지 않으면 더 낮은 가격을 써서 주식거래가 바로 체결이 안됩니다.

자 그럼 이제 직접 주문을 해보도록 할 텐데요. 마이크로소프트를 다시 검색합니다. 주문 수량은 1주 가격은, 달러로는 193.55 달러고요 원화로는 23만 2357원이 됩니다. 그러면 매수 주문을 눌러보도록 하겠습니다.,

체결완료 과정

매수주문을 눌러보도록 하겠습니다. 확인인 버튼을 누르면 위쪽에 매수주문이 완료되면서 체결이 되었다고 나옵니다. 그리고 미국 주식거래 시 꼭 필요한 과정이 환전인데요. 얼마 전부터 증권사에서 원화로 거래를 할 수 있도록 시스템을 만들었습니다.

원화주문

원화 주문을 하기 위해서는 가장 아래쪽으로 원화주문을 눌러줍니다. 실시간 주문도 잔고 확인도 원화로 된다고 나와있습니다. 게다가 원화로 거래를 하면 매수 환전 수수료 0원 혜택도 주고 있습니다.

서비스를 이용하기 위해서는 먼저 원화 주문 신청 버튼을 누르고요 그렇게 되면 인출 가능 원화 전액이 미국 주식 주문 가능 금액으로 자동으로 바뀌게 됩니다.

그럼 오늘은 미국 주식 사는 법에 대해서 알아봤습니다. 미국 주식을 사려면 종목도 알아야겠죠. 좋은 종목들을 선택하셔서 투자에 성공하시기 바랍니다.

왜 미국 부동산은 주택담보대출 금리 인상에도 상승세가 쉽게 꺽이지 않을까? [미국 부동산 시장 전망]

최근 미국 소비자 물가상승률이 10% 가까운 상승률을 보여주면서 중앙은행의 금리 인상 속도 또한 가팔라질 것으로 예상됩니다.

이런 상황속에서도 5월까지 미국의 주택 가격은 하락보다는 상승을 계속해 왔는데요. 현재도 주택 가격은 연평균 20% 시장 하락을 거래하는 방법 가까운 상승률을 보이고 있습니다. 5월을 기점으로 6, 7월에 하락세가 두드러지긴 했습니다.

그럼에도 불구하고 현재의 미국 주택 시장 가격 상승과 하락에 대해서는 조금 더 자세히 들여다 보아야 할 지점들이 있습니다.

미국 부동산 전망 -cover img

본문에서는 다음과 같은 내용을 중심으로 미국 주택 시장을 입체적으로 조망해 봅니다.

  • 정부 차원에서 소비자 물가상승률 억제해야 하는 이유
  • 미국 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율 추이
  • 미국 부동산 주택 외국인 구입 증가 (중남미, 중국, 인도 부자들 중심으로 매수)
  • 미국 주택 가격 상승 현재 이자율에서 상승 여력 충분한 이유
  • 미국 부동산 가격 차이 알기 1980년, 2008년, 2022년 비교
  • 정리 및 결론

이 글의 핵심을 간단히 요약하면 이렇습니다.

올 초부터 미국 주택 가격으 매우 가파른 상승세를 이어 왔습니다. 특이한 점 중 하나는 바로 미국 연준이 금리 인상을 시사했고 실제 금리가 상승하는 가운데서도 집값 상승률이 컸다는 점입니다.

결론부터 말하면 금리인상 폭 정도 시장 하락을 거래하는 방법 보다 오히려 집값 상승률 자체가 더 컸기 때문입니다.

최근 미국 집값 상승이 가팔랐던 이유는 이자율 상승 속도보다 집값 상승 폭과 속도가 몇 배나 더 가파르고 컸기 때문입니다. 쉽게 말해 금리가 올라 이자 부담이 늘어 난 것보다 집값 상승률이 더 높았기 때문입니다.

소위 우리식으로 말하자면 일종의 갭투자가 가능한 상황이었기 때문에 5~6% 수준의 금리 인상 만으로는 주택 가격 자체의 상승세를 꺾거나 차단하지는 못했습니다.

물론 미국 주택 가격의 추세적 상승과 하락의 키는 당연히 미국 중안은행(Fed)에서 쥐고 있습니다. 금리가 지금 보다 더 오르면 오를수록 부동산 경기는 시장 하락을 거래하는 방법 얼어붙기는 할 겁니다.

그럼에도 불구하고 최근의 또 다른 특징 중 하나는 주택 구입에 나선 주체가 저소득층 뿐만 아니라 자산가들과 외국인 부자들도 함께 매수세에 동참을 했다는 점 또한 과거와는 좀 다른 형태를 띤다 볼 수 있습니다.

예견된 금리 인상에도 상승 왜?

미 주택 매매건수 2년만에 최저…금리 인상 약발 듣나 / KBS 뉴스 기사 (2022.07.21)

미 주택 매매건수 2년만에 최저…금리 인상 약발 듣나 / KBS 뉴스 기사 (2022.07.21)

이 글을 작성할 마음을 먹은 것은 어제 KBS 뉴스에서 ' 주택 매매건수가 2년 만에 최저, 금리 인상 약발 이제사 듣나'는 제목으로 방송한 내용 때문이기도 합니다.

당연히 금리 인상은 주택 가격 상승 압력을 낮추는 효과로 작용하니 틀린 말은 아닙니다.

그럼에도 불구하고 뉴스나 신문 기사에서 잘 짚어주지 않는 지점은 현재 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율은 고작 5.5% 수준으로 아직은 그렇게 높은 편이 아닙니다.

뉴욕의 공인중개사라면 이해가 갑니다. 왜냐면 뉴욕의 경우는 올 상반기까지 연평균 40% 가까이 올랐다가 최근 두 달세 거의 20% 상승률대로 하락을 하긴 했습니다. 뉴욕의 집 값은 현재 미국 주택 가격의 평균 상승률 정도입니다.

주요 도시별 부동산 상승에 관한 내용은 본문에서 좀 더 자세히 설명하도록 하겠습니다.

구리 가격 시세는 경기 선행지표 역할을 할까? (구리 투자 시점 알기)

이번 포스팅에서는 구리가 경기 선행지표 역할을 얼마나 하는지를 다양한 지표를 통해 자세히 알아봅니다. 구리는 경기 및 주가에 선행해 움직인다고 해서 경기 선행지표로 널리 잘 알려져 있

미국 인플레이션, CPI, 쉴러 지수 비교

미국 인플레이션+소비자물가상승률(CPI)+케이스쉴러주택가격지수_비교

미국 인플레이션+소비자물가상승률(CPI)+케이스쉴러주택가격지수_비교

그래프는 현재 미국의 인플레이션 수준과 더불어 물가상승률 수준, 케이스 쉴러 주택 지수를 서로 비교해 본 것입니다. 케이스 실러 지수는 인상적일 정도로 꾸준히 우상향하고 있습니다.

물론 그래프를 좀 더 디테일하게 들여다보면 높낮이가 있는 굴곡도 보입니다만, 장기추세적 관점에서 보면 2008년~2012년까지 하락 조정을 거친 이후 지금까지 지속적인 주택 가격 상승을 보여주고 있습니다.

최근 몇 년간 미국 주택 시장에는 외국인들의 매수세 또한 증가하고 있습니다. 이 부분은 아래서 좀 더 자세히 설명합니다.

어느 나라에 살건 생활비중 많은 부분이 주거비로 빠져나가게 되는데요.

그래서 소비자물가지수(CPI) 산정에도 이 주거비 항목이 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이 주거비와 식료품 비용 상승을 억제하지 못하면 정권 자체가 위태로워질 수 있기 때문에 각국 정부가 매우 신경 써서 관리하는 것이기도 합니다.

미국과 우리나라는 소비자물가지수에서 주거비가 차지하는 비중 정도의 차이가 큽니다. 우리나라는 소비자 물가지수를 산정할 때 주거비를 약 10% 내외로 낮게 설정하지만,

미국은 소비자물가지수 산정에서 주거 관련 비용이 약 30% 이상을 차지하고 있습니다. 일본은 25% 정도로 우리나라보다 훨씬 높습니다.

(참고로, 소비자 물가지수에서 주택 가격은 한국이나 미국이나 포함되지 않습니다. 주택은 소비재가 아닌 투자 자산으로 보기 때문입니다.)

물가상승을 억제해야 하는 이유

소비자 물가지수 CPI-U (도시 거주자)

소비자 물가지수 CPI-U (도시 거주자)

위 그래프는 미국 소비자 물가지수 구성 품목별 비중을 나타낸 것인데요, 카테고리별로 살펴보면 시장 하락을 거래하는 방법 가장 비중이 큰 항목은 역시 주택 관련 비용(Housing)으로 42$에 해당함을 쉽게 알 수 있습니다.

그다음이 식료품(Food & Beverages), 운송(Transportation), 의료(Medical Care) 순입니다. 대중교통 체계나 이런 것보다는 자가용 비율이 높을 테니 당연히 운송이나 교통 관련 비율도 높을 것이라 생각됩니다.

보다시피 미국인의 소비자 물가 산정에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 결국 먹고, 마시고, 잠을 자거나 휴식을 취할 수 있는 공간으로서의 주거비용이 전체의 60% 비중을 차지 함을 알 수 있습니다.

식료품과 주거 관련 비용이 가장 큰 비중을 차지한다는 말은 주택 임대비 상승이나 전기나 가스를 공급하는 유틸리티 업종에 속한 회사들이 소비자에게 가격 인상분을 전가하는 가격 인상 또한 매우 민감할 수밖에 없습니다.

그래서 최근 여기저기서 인플레로 인해 기름값과 가스값이 얼마가 올랐다는 소식이 여기저기서 들려옵니다.

최근 바이든 정부에 대한 미국민들의 지지율 하락 배경에는 소비자 물가 폭등으로 인해 이전보다 삶이 더 팍팍해졌기 때문입니다.

미연준 FRB는 소비자 물가 상승률을 억제하지 못할 경우 안 그래도 재선 자체가 불투명해진 정권에 보다 더 치명적인 결과를 가져 올뿐만 아니라 미국이 앉고 있는 인플레이션을 보다 장기적인 상태로 지연시켜 버릴 가능성이 높습니다.

사실 급격한 금리인상을 통해 고통은 짧게 경험하고 넘어가는 전략이 필요한 시점인데 다소 밍그적거리며 만지작만지작 거리는 것 자체가 길어질수록 고통만 길어질 따름입니다.

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장기 모기지 주택담보대출 이자율 추이

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2022년부터 본격적인 테이퍼링을 통한 양적완화 축소를 시도한 결과 정책금리 인상을 통해 금리 인상에는 일단 성공한 것으로 보입니다. 당연한 결과를 두고 성공이란 말을 사용해서 좀 그렇긴 하지만,

위 그래프에서 보다시피 미국 30년 장기 주택담보대출 이자율은 1980년대 이후로 줄 곧 하락해 2021년 1월에는 역사상 가장 낮은 금리 수준인 2.65%까지 하락했습니다.

보통 미국채 10년 만기 국채 금리가 정책 금리의 기준이 되듯 장기 금리의 기준이 되듯이, 미국 부동산 가격은 30년 장기 모기지 주택담보대출 이자율을 기준으로 삼습니다.

미국 사람들이 주택을 살 시장 하락을 거래하는 방법 때 일부는 선금을 내지만 80~90% 이상은 통상 30년에 걸쳐서 잔금을 나눠 갚는 구조기 때문에 이 장기 금리는 주택 가격 상승과 하락의 바로미터 역할을 하는 것입니다.

보다시피 최저점인 2022년 1월을 까지도 2~3% 수준이었던 금리가 두어 달 만에 2% 가까운 상승률을 보였고, 점차 상승해 6% 수준까지 상승했다가 지금은 5.50% 수준까지 하락한 상태입니다.

이 정도 이자율의 급격한 상승폭이라면 주택 가격은 상승할 이유와 명분이 크게 없음에도 불구하고 현재까지 상승을 지속해 왔습니다.

미국 부동산 시장 상승 과거와 다른 이유?

미국 주요 도시별 주택가격 평균 상승률 (2022년 1분기 기준)

미국 주요 도시별 주택가격 평균 상승률 (2022년 1분기 기준)

위 지도는 주요 도시별 2022년 1분기 주택 가격의 상승분을 지도에 나타낸 것입니다.

미국도 우리나라와 마찬가지로 살기 좋은 곳의 집값 상승폭이 컸고 또 더 두드러졌습니다. 하락 또한 덜 했고요.

이 정도면 전국적 현상입니다.

미국 부동산 주택 외국인 구입 증가

위는 전미부동산협회(NRA) 최근 발표한 통계 자료인데요. 보고서에 따르면 따르면 2021년 4월~ 2022년 3월까지 미국 부동산을 매수한 외국인 투자 규모는 약 600억 달러 였다고 합니다.

포브스지는 한술 더 떠서 외국인 매수자들이 미국 부동산을 그냥 낚아채듯 사갔다는 식으로까지 표현을 합니다.

작년 한 해 전체 매물로 나온 주택 수는 약 6백만 가구를 조금 상회했고, 그 가운데 약 9만 8천 채 정도를 외국인이 매수한 것으로 나타났습니다.

사용 금액 비율로 따져보면 주로 꽤 고가의 주택을 많이 구매했음을 알 수 있습니다.

전체 매물에서 외국인 매수 비율은 약 1.6%를 차지했고, 구매자의 절반 가까운 사람들이 최근에 미국으로 이주를 온 사람들이거나 미국에 거주 중인 사람들이거나 상용, 광광 비자(Type B) 소지자였다고 합니다.

포브스지에 따르면 이번 팬데믹 기간 동안 오히려 여행이 제한된 가운데 외국인 부자들이 쇼핑하듯이 미국 주택을 사재기하면서 주택 가격을 끌어올리는데 동조한 것으로 나타났습니다.

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매수 외국인은 중남미, 중국, 인도 부자들

미국 주택 매수 주요 외국인 국가별 추이

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마찬가지로 전미부동산협회(NAR)에서 2020년 8월에 발표한 통계 자료인데요.

미국 주택을 집중적으로 매수한 외국인의 1위는 중국, 2위는 캐나다 사람들로 큰 차이는 없습니다.

최근 들어 중남미 사람들이 미국 주택 매수에 적극적인 직접 투자가 늘어난 것에는 여러 가지 다양한 이유와 원인이 존재하겠지만,

개인적으로 볼 때는 자국 정치와 경제의 불안함 때문에 미국 자산 시장에 투자함으로써 위험을 헷지 하는 수단이자 용도 혹은 한 방편으로써의 미국 주택을 구입하는 투자가 늘어난 것은 아닐까 하는 추측을 해 봅니다.

미국 주택 가격 상승 여력 충분할까?

미국 30년 모기지 주택담보대출 이자율 대비 주책가격 상승률 추이

미국 30년 모기지 주택담보대출 이자율 대비 주책가격 상승률 추이

명백한 사실 한 가지는 현재 모기지 금리가 연초 대비 가파른 속도로 오르고 있다는 것인데요. 맨 우측을 보면 7월 현재 30년 장기 주택 모기지 금리는 약 5~6% 근처에 도달해 있음을 알 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 전체 히스토리컬 한 관점에서 보면 아직 더 많이 올라야 집값 자체의 하락을 불러올 것처럼 보입니다.

지난 과거를 돌아보면 미국 주택 가격의 연간 최고 상승률은 평균 16~20%(ⓐ, ⓑ, ⓒ지점)가 최고점으로 보입니다.

대략만 살펴보면 상승률의 최대 상한선이 20% 내외로 더 이상 상승 시는 하방 압력이 거세질 것처럼 보이지만, 그렇게 단편적인 해석을 하기보다는 조금 더 엄밀하게 각각의 국면의 당시 상황을 조금은 이해해야 좀 더 명확히 이해할 수 있습니다.

ⓐ 1980년 인플레이션

1970~1980년대로 이 시기는 미국의 인플레이션이 매우 심각했던 시기입니다.

인플레이션을 잡기 위해 미국 중앙은행은 1970년대 후반부터 금리를 급격하게 올리기 시작합니다. 잘 보시면 주택 가격은 금리가 10%가 넘지 않는 동안에는 횡보 조정을 거치면서 여전한 상승 추세에 속해 있는 것처럼 보입니다.

그러다가 주택 가격이 급격히 꺾이기 시작하는 시점은 금리가 10% 상승를 넘어서는 시점에서부터입니다. 금리 인상폭과 주택 가격 인상폭 사이의 갭이 있기 때문에 버틸 만큼 버티지만 금리가 10% 수준의 상승을 넘어서는 순간 수익률 마진폭 자체도 줄어들기 때문에 이자 부담이 오히려 늘어 일순간에 주택 가격 자체가 무너지고 급락하는 모습을 보였습니다.

금리는 1980년 초반에 이르러 정점을 찍습니다.

잘 아시는 것처럼 당시 FRB 연준 의장 폴 볼커가 이자율을 20% 가까이 올리는 극약 처방 때문입니다. 집값을 비롯해 대출로 연명하던 부실기업 대부분이 저시기에 한방에 다 정리됩니다.

우리가 겪은 IMF 수준의 아주 큰 고통의 나날이 지속되었을 거란 짐작 정도는 해 볼 수 있습니다.

미국 주가지수를 중심으로 주요 경제사적 시기별 어떤 사건이 있었는지는 아래 연관 글을 참고하면 더 자세한 내용을 알 수 있습니다. 일독을 권해 봅니다.

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이 글은 미국주식을 대표하는 S&P500 지수가 지난 120년간 역사상 3번의 대세 하락장과 2번의 20년간의 대세 상승장의 차이와 특징을 비교합니다. 글을 다 읽고 나면 앞으로 미국 주식이 어떻 흐름

ⓑ 2008년 글로벌 금융위기

2008년 글로벌 금융위기는 여러 가지로 뜻깊은 해이기도 합니다. 비트코인을 비롯한 암호화폐라는 가상자산의 탄생을 촉발시킨 사건이 바로 이 서브프라임 모기지 사태입니다.

2008년 글로벌 금융위기 당시 리먼브라더스가 파산하게 되지요.

당시 주택 가격 상승률은 연평균 16~17% 정도였지만, 이 시기는 경제사에서도 매우 이례적이면서 동시에 예외적인 버블 시기로 현재의 주택 가격 상승 및 하락 상황에 단순 대입해 보기는 적잖게 어려운 감이 있습니다.

금리는 1980년대 이후로 계속해서 내려가고 있던 상태에서, 모기지론은 5%~6% 대를 오가는 상황에서 묻지 마 대출이 성행하던 시기였기 때문에 어떤 시기와도 사실상 비교를 할 수 없습니다.

이 시기 무자격 대출이 얼마나 성행했는지는 빅쇼트라는 영화 한 편을 보면 완전 정리가 될 정도입니다.

영화 빅쇼트 한 장면

시장 하락을 거래하는 방법 영화 빅쇼트 한 장면

노숙자는 물론 강아지 이름으로도 100% 대출이 되던 시기였으므로, 누구든 주택담보인정 비율인 LTV도 심사 없이 집 값의 100%를 대출받았음을 쉽게 짐작할 수 있습니다.

그냥 이름만 올리면 자격 미달인 사람들도 누구나 집을 살 수 있었던 시기였던 만큼, 금리가 단 몇 프로만 올라도 늘어나는 이자를 감당 못해 문제가 생길 수밖에 없는 그런 상황이었습니다.

이런 사실을 뒷받침해 주는 것은 당시의 모지기 금리 수준만 봐도 알 수 있습니다. 그래프 상으로 보면 거의 오른 것도 없는 것 같지만 2003년이 최저 금리였는데 5.40% 였던 것이 사태가 벌어지기 직전 최고 이자율이 6.78% 정도였습니다.

소득이 없거나 저소득층의 주택 구입이 집값 상승의 주요한 원인이었기 때문에 단 1~2%의 이자율을 올리는 것만으로도 주택 구입 자체를 멈추는 효과가 있었다 할 수 있습니다.

ⓒ 양적완화로 풀린 톤이 키운 인플레이션

미국 주요 도시별 주택가격 상승률 추이

미국 주요 도시별 주택가격 상승률 추이

현재 미국의 부동산 주택 가격 상승을 멈추려면 장기 주택 금리가 현재의 5~6% 수준에서 10% 정도까지는 상승을 해야 적어도 단기적으로는 추세를 꺾일 것으로 예상됩니다.

이번 2022년의 미국 부동산 주택 시장의 또 다른 특징 중 하나는 과거에는 주로 저소득층을 중심으로 주택을 매매했다고 한다면, 최근에는 자산가 계층에서도 적극적으로 주택을 매수하고 있다는 점인데요.

거기에 더해 포브스지 신문기사에서도 잠깐 언급했습니다만, 이번 팬데믹 기간 동안 해외 각국의 자산가들이 오히려 더 미국 부동산 쇼핑에 나섰다는 점입니다.

물론 전체 거래 건수로 보면 비율 자체는 크지 않지만, 매수 금액은 상대적으로 큰 편입니다.

자산가나 부자들은 금리가 많이 오른다 하더라도 이자 부담으로 인한 직격타를 입을 가능성은 상대적으로 덜합니다.

제 생각에는 오히려 급격한 이자율 상승이나 경기 후퇴로 인해 자산 가격이 빠지길 바랄 외국인 투자자들이 많을 거란 생각도 듭니다.

하락 조정을 거치는 과정에서 금리 부담 때문에 버티지 못하는 알짜 매물이 쏟아지는 시기가 바로 이런 시기이기도 하기 때문입니다.

위 그래프에서 보다시피 살기 좋은 곳으로 유명한 플로리다나 캘리포니아 집값 상승률은 40%에 육박하는 데다 하락폭 자체는 다른 지역 대비 상대적으로 덜 합니다.

금리 인상이 본격 시작된다 하더라도 2008년 수준의 집값 폭락은 예상하기 힘든 것 아닌가 하는 생각과 더불어,

미국 시장의 하락을 오히려 기회로 생각하는 외국인들도 많으므로 하락을 한다 하더라도 장기 하락보다는 단기나 중기에 그칠 공간이 크다는 생각입니다.

따라서 외국인의 미국 내 부동산 직접 투자도 그렇지만 미국내 자산가들의 부동산 구입 건수가 많았기에 당장의 집값이 하락하더라도 매도 물량이 과거처럼 무지막지하게 쏟아 지거나 할 가능성은 낮아 보입니다.

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결론 및 요약

1. 미국 주택 가격의 인상은 2022년 금리 인상 시기와 맞물려 상반기까지 줄곧 평균 20% 가까운 상승률을 보여왔습니다. 6월과 7월 들어서면서 상승세는 한풀 꺾이긴 했습니다만, 지역별 편차가 심한 것 빼고는 폭락 수준의 하락은 아닌 자연 조정 수준의 하락 폭을 보이고 있습니다.

2. 현재 미국은 과도한 소비자물가 상승률로 인해 대부분의 물가가 고공행진 중에 있습니다.

특히 주거비 지출 비용의 증가는 서민들의 고통 증가에 바로 연결되는 만큼, 미국 정부와 연방준비제도 이사회는 금리 인상폭의 속도를 낼 가능성이 보다 높아지고 있는 상황입니다.

3. 현재 부동산 가격 상승은 금리 인상 분 보다 몇 배나 더 올랐기 때문에 그 자체로 이자를 감당하고도 충분히 수익을 낼 수 있을 만큼의 공간이 있기 때문에 상승을 지속하는 것입니다.

최대한 10% 수준으로 금리가 올라가지 않는 이상은 주택 가격은 횡보 조정만 거칠 가능성이 크므로 향후의 이자율 상승의 폭과 속도가 관전 포인트가 될 것으로 판단됩니다.

*Disclaimer : 주슬금에서 제공하는 모든 정보는 투자 참고용 자료로만 활용할 수 있습니다. 모든 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.


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