NPL투자

마지막 업데이트: 2022년 2월 7일 | 0개 댓글
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2022.05.27(Пт) 15:42:30

NPL 투자 세금 절세 비법(전문가가 알려주는)

저자 : 오수근
저자는 NPL채권회수 및 관리업무를 25년 이상 수행했다. 대학에서 법학을 전공했다. 서울중앙지법에도 소송대리인으로 참가한 사건이 1000건 이상이 된다. 1500억 원 이상의 소송도 수행을 했다. 이러한 이론 및 실무경험을 바탕으로 NPL에 대해 대위변제 투자법 등 다양한 투자법을 개발해서 강의하고 저서를 출간했다.
개인이 NPL대위변제 투자 후 취득하는 지연손해금(연체이자) 배당액까지 국세청은 일괄적으로 비영업대금 이자소득으로 보아 27.5%의 고율의 세금을 부과하고 있다. 저자는 이를 타개하기 위해 대법원 판례 등을 제시하면서 NPL의 지연손해금은 기타소득으로서 필요비인 질권대출 이자도 공제되고, 세율도 22%가 적용되어야 함을 처음으로 설명을 했다. NPL투자자들에게 이러한 고율의 세금부과 가 잘못되었음을 알리고 세금손실을 방지하기 위해 “NPL투자 세금 절세비법”을 출간하게 되었다.

□ 변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL강의
□ 매일경제신문사 NPL강사
□ 오성메듀(Medical & Education) NPL강사
□ 전북대학교 법대 졸업
□ 대한민국 1호 NPL Designer & Director
□ NPL랭킹업 대위변제 투자법 창시
□ GPL유동화 순환투자법 창시
□ NPL대위변제 질권대출 상품개발
□ NPL투자상품 50개 이상 신규 Design
□ NPL 매각Pool 구성 및 매각실행
□ 부실채권 이론 및 실전 전문가
□ NPL·경매 Design NPL투자 Forum 회장
□ 20년이상 소송, 경매, 채권관리 실무경험
□ 소가 1,500억원 오토론 사건 소송수행
□ 서울중앙지법 소송 1,000건이상 소송대리
□ 국내 최대 사망보험금 50억원 사건 소송수행

『 NPL 투자 세금절세 NPL투자 비법 (2020년) 신간 』
『 공동담보 지분 NPL 투자의비밀 (2019년) 신간 』
『 위험한 NPL함정 탈출하기(2015년) 』
『 NPL투자혁명 (2015년) 』
『 NPL랭킹업 투자비법 (2014년) 개정판 』
『 NPL랭킹업 투자비법 (2014년) 』

NPL투자

어니스트펀드, NPL 상품 분단위로 조기 마감되며 완판 행진

법원 경매 통한 안정성 확보·짧은 만기에 높은 수익률 주목

어니스트펀드 서비스 화면.ⓒ어니스트펀드

어니스트펀드 서비스 화면.ⓒ어니스트펀드

P2P시장의 새로운 투자상품으로 NPL 담보상품이 주목받고 있다. 대표적인 NPL투자상품 취급 P2P업체인 어니스트펀드, 소딧, 투게더펀딩 등은 개인들이 직접투자 대신 간접투자로 대신할 수 있는 우량 상품들을 출시하며 매회 매진 추이를 이어가고 있다.

20일 업계에 따르면 어니스트펀드의 NPL 담보채권 3호는 1분 13초를 기록하며 빠른 투자 속도를 보였으며, 소딧의 경기 파주시 법원읍 토지 상품은 3분 만에 마감됐다.

NPL(Non Performing Loan)이란 금융기관의 대출 및 지급보증 기간 중 원리금이나 이자가 3개월 이상 연체돼 회수가 어려워진 부실채권을 말한다.

현재 대부분의 NPL 상품은 NPL 매입전문 회사들이 경매나 재매각 등으로 수익을 내며, P2P 업체들은 NPL 매입 전문 회사들에게 투자자들의 자금을 빌려주는 방식으로 투자상품을 만들고 있다.

P2P금융 업계에서는 고객-P2P금융기업-매입전문회사 3자 간 시너지가 명확한 대표적인 투자모델로 입소문이 나며 고객층을 확대해 나가고 있는 중이다.

NPL 상품은 질권 담보와 배당금 담보 방식으로 나뉜다. 질권 담보란 은행권으로부터 해당 부동산의 근저당권에 대한 채권을 할인, 매입해 경매에 낙찰 받기 위해 NPL질권을 담보로 한 상품이고, 배당금 담보란 법원에서 수령하는 경매배당금이 곧 상환재원이 되는 구조로 배당금은 별도의 업체나 기관을 거치지않고 바로 P2P업체로 지급된다.

이처럼 NPL P2P상품이 투자자들의 인기를 얻는 요인으로는 NPL 상품의 안정성에 대한 신뢰도 상승, 10% 중후반대를 웃도는 높은 수익률, NPL 상품 분석 전문인력 확보 등이 꼽힌다.

소딧 서비스 화면.ⓒ소딧

소딧 서비스 화면.ⓒ소딧

먼저 NPL 상품은 1차적으로 금융기관에서 대출된 채권으로, 법원의 경매 절차를 밟거나 공매 절차를 통해 담보물건을 확보함으로써 투자금에 대한 빠른 상환이 가능하다.

즉, 설사 출채무 불이행이 발생할지라도 P2P 업체가 제휴된 NPL 투자 회사에 매각하거나 직접 경매 진행이 가능해 원리금 회수 가능성을 높여 안정성을 확보할 수 있다.

또한 적정 낙찰가 유지를 위한 방어입찰자 확보, 투자 기간동안 발생하는 수익금을 먼저 유보해 별도 계좌로 관리해 대출자의 이자 상환이 지연되는 리스크를 줄일 수 있다.

어니스트펀드의 NPL 담보채권 1호의 경우 평택 포승 공장을 주 상환재원으로, 시흥 오피스텔을 보조 상환재원으로 설정하는 이중 안전장치를 설치하며 투자금 회수에 대한 안전성을 높인 바 있다.

NPL 상품의 수익률은 연 평균 10% 중반대로 집중돼 있어 은행의 예, 적금 금리에 비해 유리한 이율을 가져갈 수 있다.

어니스트펀드가 출시한 NPL담보채권 5호 상품의 경우 연 16%의 높은 이자율을 보였으며 소딧, 투게더펀딩 등도 10% 이상 상품들을 선보였다. NPL 상품은 P2P 투자 상품 중에서도 상대적으로 높은 이율을 자랑하는 것으로 알려졌다.

어니스트펀드는 NPL 담보채권 1호 상품을 5시간만에 마감한 것을 시작으로 2호 119초, 3차 73초, 4차 136초를 기록하며 인기몰이를 하고 있다. 이에 힘입어 지난 14일에는 연 수익률 14%의 NPL 담보채권 6호를, 20일에는 연 수익률 16%의 NPL 담보채권 7호 상품을 연이어 출시했다.

NPL 상품 전문 인재들도 적극적으로 활동하며 투자자의 신뢰를 쌓고있다. 어니스트펀드는 미래에셋자산운용 NPL투자본부에서 매입 및 매각을 맡았던 부동산 전문가를 영입했으며, 소딧은 법원경매계장 출신의 법무사와 함께하며 상품 분석의 전문성을 높여가고 있다. 비욘드펀드는 매각업무, 담보NPL사후관리 등의 경력을 가진 전문가를 통해 업무를 진행하고 있다.

NPL 전문가들은 현장 답사 및 부동산 탐문 등을 통해 꼼꼼한 현장 분석, 방어 입찰과 다중의 원금 보호장치 설정, 보수적 심사를 통한 리스크 관리 등을 통해 투자자들의 손과 발이 되며 전문성을 발휘하고 있다.

서상훈 어니스트펀드 대표는 "NPL투자상품은 철저한 리스크 관리, 높은 수익률, 안정적인 원금 회수 삼박자가 들어맞는 투자매력도가 극대화 된 금융상품"이라며 "어니스트펀드는 다양한 투자 안전장치를 통해 투자자들이 안심하고 투자할 수 있는 P2P 업체로 거듭날 것"이라고 말했다.

NPL투자

오늘은 NPL 채권 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 실제로 경매 에다가 NPL 채권을 더 하면 상당한 수익을 낼 수 있는데 이것이 도대체 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다. 요즘같은 저금리시대에 부동산은 규제되어 부동산 투자가 힘든 상황에서 유동성 투자로 좋은 상품중 하나입니다.

사전지식으로 부동산 경매 책이나 NPL 책을 하나 정도 읽는다면 상당한 도움이 되지 않을까 생각이 듭니다. 그러면 NPL 개념 및 장점 그리고 경매와에 대한 관계에 대한 얘기를 해보도록 하겠습니다.

NPL의 개념과 장 점

NPL은 다른 말로 부실채권입니다. 약자는 Non Performing Loan의 뜻입니다. 은행이 돈을 빌려주었는데 원금 이자를 3개월 넘게 못받고 있으면 이게 부실채권이 되는 것입니다.

그리고 이걸 살 수가 있는건데 여기에는 담보가 있는게 있고 없는게 있습니다.

우리가 다룰 담보부 NPL은 보통 부동산을 담보로했는데 3개월 이상 된 채권입니다.

무담보부 NPL은 신용과 같이 담보가 없는건데 당연히 채권 가격이 훨씬 쌀겁니다.

법원의 경매는 시간도 인력도 너무 많이 필요하기 때문에 현금까지의 유동성이 부족해지기에 금융기관 입장에서는 큰 손해만 없으면 이 채권을 자산유동화회사로 매각합니다.

주로 NPL투자자들인 자산회사나 저축은행과 같은 회사들이 채권을 매입해서 이걸 또 투자자에게 파는 형식입니다. 그러면 특히 담보부 부동산 NPL투자자들은 이 채권을 싸게 사서 경매로 팔아넘긴 이후에 수익을 얻는 것입니다.

투자자들은 보통 리스크를 대비해서 20~30%까지 높은 금액으로 채권을 돌려받게 될 수 있는 것입니다. 보통 담보부 NPL의 경우에는 투자를 하더라도 부실률이 높지 않은 편입니다.

당연히 NPL 투자 해서 돈을 벌고 싶은 분들이 많을거라고 생각합니다. 그리고 굉장히 끌리는 것이기도 하구요.

하지만 NPL 부실채권 투자는 최종적으로 수익을 내는 시장이 경매시장이다 보니까 경매를 NPL투자 모르고서는 NPL투자를 잘 할 수 없다라는 점을 미리 유념하시기 바라겠습니다 .

NPL투자과정은 다음 8단계정도로 이루어집니다

1. 물건검색 2. NPL매입타진 3.현장분석 4.권리분석 5.배당분석 6.NPL매입 7. 낙찰 or 방어입찰 8. 명도나 배당

먼저 우리가 NPL 물건을 검색합니다. 이를테면 뭐 유한코나 대신에이엠씨 무료 사이트가 있고요. 유료 경매정보사이트 있습니다. 이런곳에서 물건을 검색합니다. 그리고 NPL 물건 매입을 타 진합 니다.

그런데 이런 AMC사이트에서 팔겠다고 하면 현장 부탁합니다. 그리고 권리분석 합니다. 그리고 배당분석 합니다. 그 NPL을 협상해서 매입을 하게 됩니다. 그 다음에 우리는 낙찰 받을 수도 있고 그렇지 않으면 방어입찰로 배당받을 수도 있습니다.

결론적으로 낙찰받고 명도 할 거냐? 아니면 배당을 받을 거냐는 본인의 투자성향에 따라서 달라지게 될 거 같습니다.NPL투자

무엇보다도 중요한 것은 얼마만큼 좋은 N PL 근저당권 사고파는 일에서 얼마만큼 좋은 기회를 싸게 사는 것이 가장 큰 핵심 입니다.

NPL을 잘 하려면 어떤것을 알아야할까요 ? 먼저 NPL 관련 사이트를 자주 봐주면 좋을 것 같습니다.

유암코 라든지 뭐 대신에이엠씨 농협자산관리 이런 사이트 좀 많이 봐주시면서 지지, 굿, 스피드 이런 경매 유료 정보 싸이트에서도 NPL 물건이 많이 있다 보니 체크 해 주면 좋을 거 같습니다.

NPL이 최종적으로 경매시장에서 수익을 내다 보니까 어떤 것은 내가 인수하고 어떤것은 하지 말아야할지 분석을 할 수 있어야 합니다 .

그리고 현장 분 석이 가장 중요합니다 어떤 아파트나 토지 공장을 살때 지역분석과 물건분석을 해서 미래가치를 판단하고 적정한 가격은 얼마라는것을 예측할 수 있는 인사이트가 필요합니다.

또한 중요한 것 중에 하나가 배당분석 입니다. 내가 근저당권 3억짜리를 2억원에 사는 것입니다. 1억 원 할인해서 그러면 이것이 정말 싼 것인지 싸지 않은건지 배당을 모르고서는 알 수 없습니다.

경매절차로서는 내가 나중에 NPL을사서 낙찰을 받는다고 하면 채권상계, 배당과 관련된 여러 가지 것들을 잘 알아야만 합니다 .

그리고 인수로 산다면 또 NPL투자 채무인수 허 가 이런 것들에 대한 절차를 잘 알아야 될 거 같고, 직접도 입찰해서 낙찰 받아야 되는 거니까 입찰 절차도 잘 알아야만 합니다.

NPL 마지막으로는 가격협상을 해서 싸게 잘 사야 된다고 하는 점을 여러분들이 꼭 안아 주시길 바라겠습니다.

결국 부동산 경매를 어느정도 아시는 분들은 부동산 경매시장을 넘어서 NPL이라는 부실채권 시장에도 많이 뛰어들고 계십니다.

한번 이곳저곳 NPL사이트에 들어가보셔서 정보를 확인하시다보면 결국 부동산 경매 + NPL로 일반 부동산 경매만 하는것보다 더 큰 수익을 낼 수 있습니다.

블로그내 링크에 다양한 부동산정보들이 있으니 한번 확인해보시고 도움이 되기를 바라겠습니다. 수익을 내기 위해서는 끊임없는 공부와 분석만이 살길입니다.

[머니+] NPL학원 통해 물건 소개. 중소형자산관리사와 직접 거래도 가능

부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

#40대 직장인 A씨는 지하철 6호선 전철역에서 5분 거리에 위치한 채권액 2억짜리 상가 물건의 부실채권(NPL)을 1억 8,000만원에 취득한 후 경매를 통해 낙찰을 받아 1년 6개월 만에 2억 2,000만원에 매각했다. NPL 매입 당시 A씨가 실제 투자한 금액은 2,000만원이다. 나머지 1억 6,000만원은 대출을 통해 마련했다. A씨는 2,000만원을 투자해서 18개월 만에 두 배인 4,000만원을 벌어들인 것이다. 또 실제 채권액으로 취득원가가 정해지기 때문에 2,000만원에 대해서만 양도소득세를 내면 돼 절세 효과도 누릴 수 있다.

#은퇴 생활을 즐기고 있는 B씨는 채권액이 1억 8,000만원짜리인 상가 건물 NPL을 1억 5,000만원에 산 후 낙찰을 받았다. B씨의 투자 목적은 싸게 나온 NPL 물건을 사들여 월세 수익을 올리는 것이었다. 실제 B씨는 이 NPL을 사기 위해 자기자본 3,000만원을 투자했으며, 전체 투자금액의 80%인 1억 2,000만원은 대출로 조달했다. 현재 B씨는 매달 100만원의 월세 수익을 올리고 있으며, 대출 이자 30만원을 제외하면 매달 70만원을 손에 쥔다. 매달 고정적으로 나오는 월세 수입은 B씨의 노후 생활에 큰 보탬이 되고 있다.

A씨와 B씨의 사례는 NPL 투자의 좋은 예다. NPL 투자의 이점을 잘 활용한 경우다. 저금리 시대로 진입하면서 상대적으로 고수익을 안겨주는 투자처로 알려진 NPL에 대한 관심이 높아지고 있다.

◇NPL은 어떻게 투자하나=NPL은 경제 행위의 결과로 발생한 채권 중 무수익여신·미회수채권·상환여부가 불투명해진 채권을 뜻한다. NPL투자는 기본적으로 부동산 담보부 1순위 저당권을 매입하는 투자다. 이 때 투자자들이 살 수 있는 저당권은 연체기간이 3개월 이상이며 경매가 된 것들을 말한다.

NPL의 유통 경로는 일반적으로 다음과 같다.

우선 부실채권이 발생한 금융기관에서 캠코나 유암코, 대신 F&I, KB자산운용 등과 같은 대형 자산관리회사를 대상으로 경매 신청한 물건을 덩어리로 매각한다. 통상 결산을 앞둔 12월에 많이 진행되며, 다음은 6월, 그다음은 3월이나 9월에 매각이 주로 진행된다. 이 단계에는 개인들의 참여가 불가능하다. NPL 덩어리를 사들인 대형 자산관리회사들은 다시 중소형 자산관리회사들에 이를 넘긴다.

현재 개인들이 NPL에 투자할 수 있는 것은 바로 이 다음 단계다. 즉, 중소형 자산관리회사에서 매각하는 물건을 취득하는 것이다. 그런데 NPL은 주식 시장과 같은 공개 시장에서 거래되는 물건이 아니기 때문에 개인들이 접근하기가 쉽지 않다. 때문에 대부분의 사람들이 중소형 자산관리회사와 연결고리를 가지고 있는 전문가를 통해서 NPL에 투자한다. 바로 NPL 전문 학원 강사들이다. 개인투자자들이 NPL 전문 학원을 찾는 이유는 NPL 투자법을 배우기 위해서이기도 하지만 NPL 물건을 소개받기 위함이다.

신한은행 지점장 출신으로 한국금융연수원과 LBA경제연구소 등에서 NPL 관련 강사로 활동하고 있는 김동부 씨는 “개인들은 강사가 알고 있는 자산관리회사를 통해서 NPL에 투자하기 때문에 NPL 투자는 주식 시장과 달리 누구를 만나느냐가 가장 중요하다”고 강조했다.

실제 사람을 잘못 만나 사기를 당하는 경우도 있다. 지난해 11월 서울 서초경찰서는 투자자들에게 NPL을 사들이면 큰 돈을 벌 수 있다고 꼬드겨 총 130명으로부터 163억원을 가로챈 자산관리업체 A사 관계자들을 구속하기도 했다.

물론 개인들이 자산관리회사로부터 직접 매입하는 방법이 아예 없는 것은 아니다.

유암코와 같은 대형사와 직접 접촉하는 것은 사실상 불가능하지만 대형사로부터 물건을 넘겨 받은 중소형사와 직접 거래를 할 수도 있다. 하지만 이 같은 경우 은행->대형사->중형사->소형사로 넘어오는 단계마다 수익을 취하기 때문에 개인들이 높은 수익률을 올리기가 쉽지 않다. 특히나 요즘과 같이 전문 자산운용사들도 입찰을 포기할 정도로 경쟁이 과열된 상황에서는 더욱 수익률이 낮아질 수 밖에 없다.

◇NPL으로 돈 버는 방법은=앞서 언급한 것처럼 NPL 시장은 개인들에게 결코 호락호락한 시장이 아니다. 하지만 이 같이 어려운 투자처지만 좋은 물건을 잘만 고르면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 개인들이 NPL 투자로 수익을 올리는 방법은 크게 세 가지가 있다.

우선 금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법이 있다. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액(경매 낙찰 시 근저당권을 가지고 권리를 행사할 수 있는 최고 금액) 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당(채권최고액과 NPL 실 매입가의 차액)을 받아 수익을 올릴 수 있다.

다음으로는 근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법이 있다. 이 같은 방법이 가능한 것은 NPL을 가지고 있는 투자자가 경매에서 유리한 고지를 점할 수 있기 때문이다.

이를테면 감정가가 10억원짜리인 부동산의 NPL을 7억원에 샀다고 하자. 이때 근저당권이 설정된 부동산의 채권최고액을 통상 대출금액의 120%인 8억 4,000만원이라고 하면 투자자는 경매 시 다른 경쟁자보다 더 공격적으로 금액을 써낼 수 있다. NPL을 보유한 사람이 직접 낙찰 받을 경우에는 채권최고액까지는 상계 처리가 되기 NPL투자 때문이다. 채권최고액을 넘는 금액을 써내더라도 다른 투자자보다 적은 돈으로 투자가 가능하다.

이를테면 경매 시 NPL 소유자가 채권최고액보다 높은 8억 5,000만원을 써내더라도 1,000만원만 더 내면 되기 때문에 다른 입찰자보다 부담이 덜하다. 강준 지지자산운용 본부장은 “통상 경매에서 채권최고액까지 쓰는 경우도 쉽지 않기 때문에 경매에서는 NPL을 가진 사람이 절대적으로 유리하다”고 말했다.

마지막으로 NPL을 재매각 하는 방법도 있다. 일반적으로 NPL 물건이 경매에서 처리되기까지는 6개월 정도의 시간이 걸린다. 이 시간을 기회비용으로 생각한다면 재매각해 수익을 올리는 것도 좋은 투자법이 될 수 있다. 특히 NPL은 부동산이 아닌 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요가 없다.

배당금 수령

금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당을 받아 수익을 올릴 수 있음

직접 낙찰

근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법

NPL 재매각

통상 6개월 정도 소요되는 경매 기간을 줄이고 재매각해 수익을 올리는 방법. NPL은 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요 없다는 점도 장점

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2022.05.27(Пт) 15:42:30

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[비즈한국] 대신증권이 부실채권(Non Performing Loan·NPL) NPL투자 전문 자회사 ‘대신F&I’를 통해 NPL 사업을 확대하고 있다. 증시 급락과 글로벌 긴축전환에 따른 부동산 시장 침체 우려, 코로나19 이후 NPL 시장규모 확대 전망 때문이다. 대신F&I는 그간 나인원한남, 춘천 온의지구 등 부동산개발 사업에 집중하면서 디벨로퍼로서 입지를 다졌으나 NPL 시장에서의 지위는 약해졌다. 이에 대신증권 안팎에서는 “본업인 NPL 투자보다 부동산 사업을 우선하다 뒤늦게 NPL로 회귀하는 것”이라는 지적이 나온다.

서울 중구 대신증권 본사. 사진=연합뉴스

지난해 하반기부터 증시가 지지부진한 모습을 보이자 증권사들은 저마다 출구를 모색하고 나섰다. 대신증권의 경우 NPL 사업을 영위하는 자회사를 두고 있어 다른 증권사들보다 우려가 적다는 평을 받는다. 구경회 ​SK증권 ​연구원은 지난 18일 리포트를 통해 “사업구조가 대부분 비슷한 국내 증권업계에서 대신증권처럼 부동산금융, NPL 등으로 사업을 다각화한 기업이 있다는 것은 투자 선택의 폭을 넓혀줄 것”이라고 전했다.

대신증권은 최근 10년간 ‘부동산 특화 금융그룹’ 도약을 목표로 자회사를 설립하고 프로젝트를 추진해왔다. 지난 2014년 4월 우리금융으로부터 우리F&I를 인수, 대신F&I로 사명을 변경하고 그해 10월 사업목적에 ‘부동산 개발 및 임대업’을 추가했다. 지난 2019년 7월에는 부동산신탁회사인 대신자산신탁을 출범했다. 당시 이어룡 대신금융그룹 회장은 기념사에서 “대신자산신탁 출범으로 부동산금융그룹의 면모를 갖추고 한 단계 더 도약할 수 있는 계기를 마련했다”고 밝혔다.

대신증권의 부동산금융은 그룹 계열사 간 협업을 통해 진행된다. 대신증권이 부동산 프로젝트파이낸싱을 통해 금융을 주선하면, 중순위 대출에 대신저축은행이 참여하고 후순위 대출에 대신F&I가 투자하는 방식이다. 지난해 말 기준 대신증권의 연결대상 종속기업 가운데 부동산 신탁업과 부동산 개발 및 공급업, 부동산 투자자문업, 부동산서비스 등 부동산 관련업을 영위하는 곳은 펀드를 제외하고 31곳에 달한다.

시장에서는 하나의 대형 프로젝트를 그룹 내에서 소화하면서 이익을 극대화하고, 수익원을 다각화했다는 긍정적 해석이 많다. 그러나 정작 대신증권 내부에서는 부동산 사업에 회의적인 반응이 나온다. 대신증권에서 대신자산운용·대신자산신탁 등 계열사에 자본확충 명목으로 증자하고 그 돈으로 계열사가 NPL투자 부동산을 매입하면​, ​대신증권에서​ 또 다시 ​부동산 관련 금융상품을 만들어 판매하는 과정에서 대신증권의 순이익이 줄어들고 직원들의 어려움이 커진다는 것.

대형 프로젝트가 실패할 경우엔 리스크도 크다. 분양이 성공적으로 마무리되어 지난해 2분기 대신증권 실적 성장에 도움을 준 나인원한남 사업의 경우 개발사업 진행 당시에는 대신증권과 대신F&I에 재무 불확실성을 안겨주었다. 나인원한남 사업은 분양가상한제·종합부동산세법 개정 등에 따라 부침을 겪은 바 NPL투자 있다.

대신F&I는 자기자본 대비 과중한 익스포저(위험 노출액)로 불안정한 재무구조가 장기간 지속됐다.​ 지난 2020년 3분기에는 부채비율이 약 700%를 넘어섰다. 개발사업 추진 이전인 2015년 말 433.5%였던 것과 비교해 크게 뛰어오른 것. 대신증권 또한 2020년 2분기 순손실 283억 원을 기록하며 적자 전환했다. 라임 펀드 투자자에 투자금 선지급을 위한 충당부채와 나인원한남 종합부동산세 등이 반영된 탓이다.

대신F&I가 나인원한남 등 부동산개발 사업에 집중하는 동안 NPL 사업 비중은 축소됐다. 2018년 말 2129억 5700만 원 수준이던 투자사업부문(NPL) 영업수익은 2020년 말 1399억 2300만 원 수준으로 대폭 축소됐다. 나인원한남을 준공한 2019년 1분기에는 단 한 건의 NPL 낙찰도 없어 당시 “기존 사업을 접고 부동산에 올인 하는 것 아니냐”, “나인원한남에 투자하느라 NPL에 투자할 실탄이 바닥난 것 아니냐”는 우려가 제기됐다.

대신F&I의 NPL 투자는 지난해 말 2140억 9500만 원 수준으로 다시 증가했으나, 최근 코로나 사태 이후 NPL 시장 확대를 노린 금융권의 경쟁이 치열해졌다. 부동산 사업에 집중하던 대신F&I가 NPL로 뒤늦게 회귀한다는 지적이 나오는 이유다. 지난 1월 우리금융지주가 공식 출범한 ‘우리금융F&I’는 지난 1분기 시장에 진입하자마자 1361억 원 규모의 NPL을 낙찰 받아 2위로 자리매김했다. 1위는 1508억 원 규모를 매입한 유암코(연합자산관리), 3위는 1183억 원을 매입한 하나F&I다.

이와 관련해 대신증권 측은 NPL 비중이 축소된 것은 시장 상황에 따른 것이며, 우연히 나인원한남 사업 진행 시기와 겹친 것일 뿐이라고 설명했다. 대신증권 관계자는 “​그동안 부동산 사업 때문에 NPL 비중이 줄었던 것은 아니고, 2019년~2021년 낙찰가율이 높아진 데다 시장에 경쟁사가 많아진 상황이었다”​며 “​마진율 떨어지는 사업에 집중할 필요가 없다고 판단해 회수에 집중, 시장 상황에 맞춰 비즈니스 구조를 유연하게 가져간 것”​이라고 설명했다. 이어 “​​대신F&I의 나인원한남 사업은 평가위원회에서 사업성을 판단해 진행된 것이다”​고 덧붙였다.


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