투자 대박

이 기사는 2020년 06월 12일 14:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 일본 도쿄 레지던스 부동산 3곳에 지난 3년간 투자해 연 평균 20%에 육박하는 수익을 거뒀다. 도심지에 위치한 소형 공동주택에 대한 수요가 꾸준히 받쳐준 덕분에 연 8% 중반 배당수익을 안정적으로 거둔 데 이어 매각 차익도 크게 확보했다.

12일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 일본 주거용 부동산 투자 펀드인 '하나대체투자재팬레지던스전문투자형사모부동산투자신탁47호'를 최근 청산했다. 최종 내부수익률(IRR)은 19.6%를 기록했다. 이는 당초 목표했던 7.2%의 3배에 가까운 수치다.

해당 펀드는 2017년 7월 설정됐다. 일본 도쿄 소재 공동주택 건물 3곳에 투자했다. 투자 자산들은 침실 1~2개 규모 소형가구 중심으로 구성된 공동주택으로 각각 미나토구와 분쿄구, 오타구에 위치했다. 하나대체투자자산운용은 국내 대형 생명보험사들을 출자자(LP)로 섭외해 29억엔(약 330억원) 규모 펀드를 조성한 뒤 레버리지를 활용, 총 59억엔(약 660억원)에 해당 자산들을 사들였다.

당초 계획된 운용 기간은 4년이었다. 하지만 자산이 예상보다 빠르게 투자 대박 매각됨에 따라 조기에 펀드를 청산하게 됐다. 연평균 8% 중반 수준의 배당이 꾸준히 이뤄진데다 별도로 매각차익까지 크게 발생하면서 펀드 수익률이 치솟았다. 펀드가 투자했던 건물들은 싱가포르투자청(GIC)에 74억엔(약 830억원)에 매각됐다. 이는 매입가격 대비 투자 대박 35.4% 높은 금액이다.

현지 대형 은행인 SMTB(Sumitomo Mitsui Trust Bank)와 현지 운용사인 하세코리얼에스테이트투자운용(Haseko Real Estate Investment Management)이 해당 자산들 매각 절차를 맡았다. 이들은 여러 잠재 매수자를 물색하는 과정에 GIC로부터 가장 높은 매수의향가를 제시 받았다. 일본 내 GIC가 보유한 대외 신용도 등을 종합 고려해 GIC를 협상 대상자로 최종 결정하고 매각을 추진했다.

매입가격과 매각가격 간 차액은 투자 기간 임대료 상승분을 웃돈다. GIC가 지불한 매각금액 74억엔을 적용해 계산한 해당 자산들의 캡레이트(Capitalization Rate)는 3.7%다. 캡레이트는 부동산에서 나오는 연간 순수입을 부동산 가격으로 나눈 비율이다. 2017년 하나대체투자자산운용이 지불한 매입 가격 59억원 기준으로 환산한 캡레이트는 4.6%였다.

매각가격은 또한 현지 임대주택 평균 시세와 견줘도 높은 수준이다. 현재 도쿄 내 임대주택들의 평균 캡레이트는 4% 초중반이다. 도쿄 부동산 시장이 호황이던 2008년 금융위기 투자 대박 발생 직전의 임대주택 부동산 평균 캡레이트가 3.5% 정도였다.

3개 건물 모두 관리 상태가 좋고 평균 임차율이 높은 안정적인 자산으로 평가된 덕분에 높은 가격에 매각이 성사될 수 있었다. 하나대체투자재팬레지던스 47호 펀드가 운용되는 동안 해당 투자 대박 자산들의 평균 임차율은 95%를 상회했다.

투자 대박

「 통계청이 공개한 '경제활동인구 조사'에 따르면 지난해 대구의 20, 30대 취업자는 36만5천 명」

「대구 집값 1억2600만원 오를 때…연봉 고작 804만원 올랐다」

「 지난해 아파트 관리비가 5년 전과 비교해 12% 상승했다」

사상 최악의 취업난과 급등하는 집값으로 청년들의 시름이 깊어져만 갑니다.
지난해 주식, 가상화폐와 같은 자산 가격이 급등하면서 청년들이 투자에 혈안이 돼 있습니다.
경기 침체에 코로나19까지 덮치면서 불확실한 미래의 대비책은 투자밖에 없다고 여기는 청년들이 생겨난 것 입니다.
특히 무섭게 치솟는 집값을 보면서 '월급만으로는 희망이 없다'는 인식이 팽배해졌습니다.

취업문을 뚫어도 달라지지 않는 현실

청년들은 가뜩이나 어려웠던 취업 시장이 최근 코로나19로 더욱 얼어붙었다고 토로했습니다.
학력과 경력, 어학 점수 등 어느 세대보다 화려한 스펙을 자랑하지만, 취업문은 갈수록 좁아지고 있기 때문입니다.

통계청이 공개한 '경제활동인구 조사'에 따르면 지난해 대구의 20, 30대 취업자는 36만5천 명에 그쳤습니다.
이는 통계를 시작한 1989년 이후 가장 적은 수준입니다.
특히 대구 20대의 경제활동 참가율은 지난해 56.4%로 전년보다 3%포인트 낮아졌습니다.
이 역시 관련 통계가 있는 2000년 이후 가장 낮다고 합니다.
경제활동 참가율은 인구 중 경제활동인구(취업자+실업자)가 차지하는 비율로, 수치가 낮다는 건 그 만큼 취업 자체를 포기하는 청년이 많다는 뜻입니다.

좁은 취업문을 뚫은 청년들이라도 '현실은 그다지 달라진 게 없다'는 자조 섞인 목소리를 내고 있습니다.
봉급만 성실히 모았다가는 평생 집 한 채 마련도 할 수 없는 것이 현실이기 때문입니다.

이 때문에 지난해 젊은 층 사이에서는 주식, 비트코인 등에 대한 투자 광풍이 몰아쳤습니다.
영혼까지 끌어모아 투자를 한다는 '영끌',
빚을 내서 하는 투자를 하는 것을 일컫는 '빚투',
급등한 부동산·주식에 편승하지 못한 '벼락거지'라는 신조어도 일상에 자리 잡았을 정도입니다.

더대박컴퍼니

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한국 스타트업 투자 데이터베이스

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[앵커멘트]
프리IPO투자와 함께 상장 주관을 진행하는 증권사들이 늘어나고 있습니다. 성장 가능성이 있는 기업에 직접 투자하고 상장도 주관하는 건데요. 하지만 투자한 기업을 상장시킨 만큼 공모가 산정 등 이해상충 문제도 만만치 않죠. 투자자들도 곱지 않은 시선이 여전합니다. 김혜수 기잡니다.

[기사내용]
지난 3월 코스닥 시장에 상장한 로봇 전문기업 유일로보틱스.

상장 주관을 맡은 한국투자증권은 같은 날 이 회사의 주식 66만4,450주를 보유했다고 공시했습니다. 전체 주식의 7.74%입니다.

2020년 3월 상장 전 프리IPO투자를 통해 이 회사의 지분을 인수한 건데 인수 금액은 주당 5,000원으로 총 30억원이 투입됐습니다.

그런데 지난 9일 상장된 지 2개월도 채 되지 않은 시점에 한국투자증권은 이 회사의 주식 38만여 주를 85억원에 매각했습니다.투자 2년 만에 50억원의 매각 차익을 얻은 겁니다.

지난해 7월 상장한 맥스트에 투자한 하나금융투자도 같은 사례입니다.

상장 직전인 2019년 지분투자로 약 50만주를 주당 4,077원에 보유하게 된 하나금융투자는 지난해 10월 34만주를 5만원~8만4,000원에 팔아 두둑한 매각 차익을 남겼습니다.

상장 주관을 맡으면서 상장 전 성장성이 있다고 판단되는 기업에 이처럼 지분투자에 나서는 사례는 늘어나고 있습니다.

새벽배송업체로 올해 상장을 계획하고 있는 오아시스마켓 역시 주관사인 NH투자증권과 한국투자증권이 각각 50억원씩 지분투자를 결정했습니다.

IB입장에선 수수료와 투자 수익 등 연계 수익을 극대화할 수 있다는 점에서 긍정적이지만, 투자자 입장에선 꼭 그렇지 않습니다.

지분 투자를 진행한 증권사가 상장 주관을 맡다보니 공모가 산정 등을 직접 맡게 돼 '이행상충'의 문제에서 자유로울 수 없기 때문입니다.

하나금융투자가 지난 10월 맥스트를 매각할 당시 주가는 최대 8만4,000원이었지만 현재는 2만원도 채 되지 않습니다.

물론 부서간 정보를 차단하면 문제가 될 게 없다는 의견도 있습니다.

[박용린/ 자본시장연구원 박사:자기매매와 기업금융 업무에 속하는 주관사 업무를 겸용하게 되면 본질적으로 이해상충 문제가 발생할 수 밖에 없지만 만약 '차이니즈월'이 잘 갖춰져 있다면 그리고 그런 전제 하에서 영업의 다양성이라든가 수익창출의 기회를 제한된 범위 내에서 보장하는 것도]

모험자본 공급, 비즈니스 확대 차원에서 지분투자와 상장 주관을 동시에 맡는 사례는 갈 수록 늘어나고 있는 가운데 이 둘간의 이해상충 문제를 바라보는 투자자들의 시선은 여전히 곱지 않습니다.

[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지투자 순서 한눈에 알아보기

좋은 땅을 찾기 위해서는 부지런히 손품과 발품을 팔아야 합니다 . 사고자 하는 땅 주변의 시세는 물론 유동인구를 체크하고 향후 발전 가능성을 따져봐야 하지요 . 흔히 기획부동산에서 말하는 토지투자로 단기간에 수익을 올릴 수 있는 방법은 없습니다 . 차근차근 내 땅을 사기까지의 과정을 정리해보겠습니다 .

토지투자는 크게 매입 대상지역을 정하는 과정과 실제 매물정보를 얻어 매입하는 과정으로 나누어볼 수 있습니다 . 매입 대상지역을 선정하기 위해서는 온라인을 통해 정보를 찾아야 하며 투자 경험이 많은 전문가의 조언도 필요합니다 . 앞에서 말씀드렸듯이 정부의 국토개발계획을 참고하고 개발호재와 현지 진행상황 등의 정보를 입수하여 선정합니다 .

매입 대상지역은 자신의 투자금액과 시간적 여유를 고려해서 선정해야 합니다 . 수도권에서의 거리에 따라 투자금액이 달라집니다 . 멀면 멀수록 투자금은 적어질 수 있지요 . 하지만 이동거리도 생각해야 합니다 . 현장답사는 토지투자의 기본입니다 . 너무 멀면 아무래도 현장답사를 건너뛸까 하는 갈등을 하게 되지요 . 자신의 거주지에서 2 시간 , 길어도 3 시간 이내에 도착할 수 있는 곳을 고르는 게 좋습니다 . 그 정도만 해도 꽤 넓은 범위를 놓고 선택해야 투자 대박 합니다 .

토지투자를 처음 하는 분들은 매입 대상지역을 2~3 곳 정도만 선정해서 집중하여 파고드는 게 좋습니다 . 매입 대상지역은 많다고 좋은 게 아니라 정확하게 파악하는 게 중요합니다 . 적어도 3~4 차례 지역을 답사하여 개발호재와 진행상황 , 토지시세 변동추이 등 투자와 관련한 요소를 파악해두면 언제 매물이 나와도 적절하게 대응할 수 있습니다 .

한 곳만 파고드는 것도 적절하지 않습니다 . 우물 안의 개구리처럼 갇혀버릴 수 있습니다 . 한 지역의 개발호재만 바라보도 투자할 땅이 나오기까지 마냥 기다릴 수는 없는 일입니다 . 매입 대상지역을 2~3 곳 정도 추천하는 이유는 각 지역 간 투자의 장단점을 비교할 수 있기 때문입니다 . 지역에 따라 투자 특성이 달라지니 이를 감안하여 리스크를 분산해서 포트폴리오를 작성할 수 있습니다 . 예를 들어 서해선복선전철 개통 호재 지역과 새만금 개발 호재 지역은 비슷한 대형 개발호재가 있는 지역이지만 투자금이나 예상 보유기간에 차이가 있습니다 .

서해선 복선전철 송산 ~ 홍성 구간 사업은 2009 년에 시작하여 2022 년 완공됩니다 . 기존에 형성된 도시를 잇는 교통망이기에 역이 들어서는 지역 중심으로 땅값이 상승하였지요 . 이미 도시가 형성된 지역이니 2021 년 기준으로 땅값이 낮다고 할 수는 없지만 대신 10 년 (2012~2021 년 ) 이라는 짧은 기간 동안 급격히 상승하였습니다 .

교통호재 수혜를 받는 지역을 대개 3 번 정도 지가 상승이 일어납니다 . 사업계획 발표 시점과 착공 시기 , 그리고 준공 전후입니다 . 서해선복선전철은 이미 두 번의 지가 상승이 일어났고 준공 전후의 지가 상승이 남아있다고 보면 됩니다 .

서해선복선전철은 10 년이 넘게 걸리는 장기사업이지만 새만금개발과 비교하면 상대적으로 짧은 편입니다 . 새만금개발사업은 1991 년 착공하여 단계적으로 진행하고 있습니다 . 현재는 2020~2050 년까지 약 22 조원을 투자하여 투자 대박 도로와 공항을 신설하거나 확포장하는 개발을 진행 중입니다 . 그 이후로도 지속적인 개발계획이 잡혀 있습니다 . 따라서 투자자도 장기적인 관점에서 접근해야 합니다 . 다만 서해선복선전철 호재와 달리 앞으로 개발이 될 농지나 임야가 투자 대상이라 가격이 상대적으로 낮다는 장점이 있습니다 .